First Quarterly Report 2025 Presentation Transcript
Introduction by Åsa
God morgon och välkomna till vår första kvartalsrapport 2025 och som vanligt så är det Åsa och jag som står här och ska presentera den. Den här bilden av våra lägen moderna portföljen i de kommunikationsnära lägena i Stockholm tänkte jag faktiskt hoppa över och prata lite grann om Stockholm som helhet. Vi har sagt ett tag vi tror på Stockholm och jag tror att det är rätt bra att ta det med sig nu när man kommer in och tittar framåt. För att Stockholm är ändå huvudstaden i Sverige.
Vi kommer att se sen. Vi vet att höjersmarknaden är lite mer utmanad idag utifrån konjunktur och mycket. Men varför tror på att Stockholm har en stark framtid? När också. Folkningsmängden har börjat plana ut att vi tror det finns ett antal skäl till det. Och ett av skälen är just att vi är huvudstånd i Sverige. Sverige i sig har en industri när vi vet en en turbulenta omvärlden som många svenska företag mår trots allt bra. Vi har bra stakt finansiellt system och när vi gör listan av de stora svenska bolagen av traditionell karaktär så industriella så är det en imponerande lista på svenska företag som är världslinan.
Tittar vi på hälso sektorn från Södertälje Mastra upp till farmacia och gamla farmacia i Uppsala. Allting som finns där emellan med Flemingsberg, Mäck, Hagenstaden, Karolinska och så vidare så blir man imponerad. Och dessutom har vi hela klustret med IT och liknar där vi har också några företag som har satt sig på den världskarta så att vi vågar vara lite optimistiska på Stockholm framöver.
Vi tror också på kontor. Vi kommer till kommer tillbaks till att vi ser ju att kontoret har en viktig plats för de flesta företag, för alla företag skulle jag ju på princip kunna säga. Det stämmer till att säga. Vi har ju sagt någon gång att vi egentligen hade hoppats att vi hade hittat ett annat namn för kontor, för det är mycket mer mötesplats idag. Den samlingsplats för att vara på den dagliga för att jobba med sina företag. Och vi kommer tillbaks även detta.
Men jag tänkte att det här väl är ändå en inledning när vi möter. Vi vet ju inte vilka möt rubriker vi möter varje morgon. Jag har varit med om. Vörst kanske 1987. Först kanske 1990 och så vidare. Listan är rätt lång med sedan som vi har och nu har vi haft ett tjugo tal med de här olika utmaningar pandemi vi har haft och vi har idag och kriget och inflation och nu har vi en av världens ledare eller det som brukar vara särskilt världens största ledare eller nationen i världen där vi kan vakna till nästan precis vad som helst. Det är klart att det skapar osäkerhet och det är denna världen nu vi navigerar och då tänkte vi gå in och vi börjar med siffrorna som vanligt.
Financial Figures
Det gör vi. Hyresintäkter är 865 miljoner som ni ser här nästan i nivå med föregående år. Om vi tittar bara i identiskt bestånd alltså samma fastigheter exklusiver projekt fastigheterna som väger i dag som vägde också förra året så har vi backat ungefär 20 miljoner i hyresintäkter minus 2,7 procent. Det här har förstärkts lite av att vi också sålde en fastighet ynglingen som vi frånträdde i början på mars. Men sedan har vi andra sidan projekt fastigheterna som har börjat generera hyresintäkter också lite drygt 20 miljoner så nästan i samma nivå som föregående år.
Fastighetskostnaderna är lite högre än förra året. Vi har en engångs effekt på ungefär 7 miljoner. Vi har också högre fastighetsskatt på ungefär 7 miljoner delvis kompenserat i hyresintäkterna men inte fullt ut. Då landar vi på en överskottsgrad på 69 procent om vi hade korrigerat för engångseffekten de här 7 miljonerna så hade överskottsgraden uppgått till 70 procent.
Birjebostad har inte redovisat någon omsättning det här kvartalet omsättningen i Birjebostad redovisas ju bara i samband med att man färdigställer projekt och det har inte varit några färdigställande det här kvartalet. Däremot så har Birjebostads resultat belastats med administrativa kostnader på 6 miljoner kronor. Nästa kvartal kommer det första fasen i utvecklingen i Haga Norra. 23 lägenheter är det som vi som heter BRF Alma att avräkna så då kommer siffrorna att se lite annorlunda ut.
Centrala administrationen som ni ser uppgick till minus 33 miljoner kronor den är ju alltid lite framtung då bonusbetalningar bland annat betalas ut under första kvartalet. Det är också så att vi har förändrat lite ute beteeringen utan centrala admin. Så tittar vi på Fabiges totala centrala administrativa kostnader inklusive fastighetsadministrationen så har det inte gått upp egentligen utan ungefär på samma nivå. Däremot har vi debatterat ut mindre på projekten och det får som resultat att det är ett större belopp som landar i redovisad central administration här.
Rent och Nettot också ungefär i nivå med föregående år två miljoner mer som ni ser här. Vi har högre skuld i inledningen av kvartalet de första två månaderna egentligen fram till att ynglingen frånträdes men vi har en snittränta som successivt har sjunkit lite grann under kvartalet.
Tanträtts av äldre linje med förra året och resultatandelar intressebolag också lite framtungt men avser då vår kvartalets tillskott till arenabolaget i Solna och det gör att vi redovisat förvaltningsresultat på 285 miljoner.
Realiserade värdeförändringar avser affären med ynglingen och det är så att vi värderade fastigheten till försäljningspriset i fjärde kvartalet 960 miljoner och att det blir ett negativt resultat i första kvartalet här. Det beror ju på att det finns ett avdrag för latenskatt och lite kostnader försäljning som kostnar där så att det är helt hemförtligt till de två faktorerna då.
Och sen har vi orealiserade värdeförändringar i portföljen minus 565 miljoner. Jag kommer tillbaka till det lite nedskrivningar. Där varten har gått lite åt andra hållet plus 25 miljoner och skatt plus 141 miljoner varav 128 miljoner avser återförd uppsjuten skatt till följd av av yttringen av ynglingen då.
Property Valuations
Fastighetsvärderingar som sagt vi har även det här kvartalet värderat 50 procent av portföljen externt går ju igenom resterande fastigheter internt där vi tycker att det finns anledning att titta extra på dem också. Som ni ser så har ju direktavkastningskravet i princip rört sig sidledes en punkt upp under kvartalet. De stora förändringarna i portföljen avser egentligen att de externa värderarna tycker att eller att man ser att vakanserna i våra fastigheter kommer att bekvar under en längre tid och i vissa fall så har man också justerat ner något på hyresnivåen och det avser egentligen främst sålna.
Till det kommer att vi ser att genomförande tiden för projekten i Flemingsberg kommer att ta längre tid. Det är fortsatt mycket diskussioner kring planarbetet där och det har gjort också att i de befintliga fastigheterna och de befintliga byggrätterna så har vi värderat ner dem under det här kvartalet.
Ett fastighetsvärde i utgången av kvartalet på 77,8 miljoner och där till kommer nästan 900 miljoner i exploaterings fastigheter alltså det som är Birge bostads utvecklings fastigheter.
Key Figures
Nyckel talen eget kapital per aktie 122 kronor per aktie en igång med en krona sen förra året men oförändrats sen årsskiftet. E-PRA NRV långsiktiga substansvärde 146 kronor per aktie och soliditet och belåningskrad i linje med årsskiftet 46 respektive 43. Skuldkvoten lite högre än motsvarande period förra året men något lägre än vid årsskiftet. Ränte och tekniskraden uppgår till 2,3 kvartalet enskilt. Tittar vi på rullande 12 månader så är den 2,5.
Financing
På finansieringssidan fortsatt god tillgång till kapital det har varit en bra inledning utav det här året både obligationsmarknaden och certifikatsmarknaden har funkat väldigt väldigt bra. Sista veckorna nu så har det varit ganska turbulent i sviterna utav osäkerhet kring handelsinner och annat som gör finansieringsmarknaden lite mer nervösa.
I början av mars frånträdde vi Inglingen fick in nästan en miljard. Pängen har i huvudsak använts för att minska ner lite på vi återbetalade ett obligationsförfall i slutet på februari men minskat ner lite grann på certifikatsbelåningen. Lite senare i mars så emitterade vi 400 miljoner i nya obligationer. Vi återköpte ungefär 300 miljoner i sådana förfall som kommer under hösten. De har 400 miljonerna delades upp på två emissioner en på två år till en marginal på 74 punkter och en på tre år på en marginal på 97 punkter.
Sjunkande marknadsräntor och bättre marginaler under kvartalet innebär att vår snittränta gick ner från 2,98 procent vid årsskiftet till 2,91 procent vid kvartalsskiftet. Och vi har idag oförändrat 6 miljarder i faciliteter för att möta kommande förfall. Någonting som känns säkert. Vi har ju ungefär 1,8 miljarder kvar i obligationsförfall under hösten. Avsikten är ju så klart att vi ska refinansiera det på obligationsmarknaden om förutsättningarna för det är de rätta.
Sedan när det gäller räntebindingen så är 52 procent av portföljen bunden i raka vanliga ränteshoppar och till det kommer de här stängningsbara som förlängs eller har förlängt successivt utav bankerna. Snitträntan 2,91 procent baseras ju bland annat på det här då och de raka ränteshopparna. De har en ränta någonstans mellan 0,11 och 2,18 procent som framgår utav bilden här, medan de stängningsbara ligger på nivåer mellan 1,82 och 2,5. Räntebind i stiden snitt 1,7 år, men justerar man för den beräknade löptiden utav de stängningsbara-shopparna och så ökar den till 2,5 år.
Det här ger ju rätt mycket förutsägbarhet. Det har ju varit ganska oroligt. Longräntorna har gått upp, korträntorna har legat still. Alla trodde fram till för nån vecka sen att Riksbanken var färdig med sina räntesänkningar. Nu är det allt fler banker som tror att det kommer att bli ytterligare räntesänkningar. Säger att vi får väl se hur det utvecklar sig.
Rullande 12 månader så skulle en ökning av marknadsräntan med 1 procent enhet i en ökad kostnad på 146 miljoner per år och motsvarande sänkningen procent enhet skulle ge en minskad kostnad på 72 miljoner per år. Skillnaden är ju att om räntan sänks så tror vi att en del av de här stängningsbara-shopparna blir stängda av bankerna.
Sustainability
Till sist bara några ord om hållbarhet var egentligen inte jättemycket att säga. Under ett kvartal hände ju inte så väldigt mycket. Men våra viktiga målsättningar som ni ser här kring förnybara energi, energiförbrukning och max 70 kilowatt per kvadratmeter fortsätter. Vi jobbar med cirkuläritetsmålet. Vi var ju inte i mål 2024, men att vi ska nå 20 procent 2025 ligger absolut i vår ambition och vi har ju också en hög ambition när det gäller CO2 vid nyproduktion med en 35 procent lägre CO2 vid nyproduktion för de projekt som får bygglov från 2025 och framåt. Sedan jobbar vi vidare med att omsertifiera och bibehålla eller höja nivåerna på våra fastigheter som i briemsystemet.
Market Update by Stefan
Tack. Ska du säga någonting om vad som händer på EU nivå också? Ja, men just det. Det kom ju ett förslag från EU att man ska stoppa eller delvis stoppa CSRD rapporteringen åtminstone för bolag som har under tusen anställda, det så kallade Omnibus förslaget. Där är en viktig del i det som man kallar för stoppteklock som kommissionen nu har tagit beslut om och som ska besluta sig parlamentet och sedan implementeras i svensk årsredovisnings lagstiftning också. Men alla som uttalar sig nu tror ju att det här kommer att gå igenom innan årsskiftet, vilket innebär stora lättnade då i rapporteringen för de flesta bolag egentligen.
Om finansieringsmarknaden har varit stark för oss under under början på året så har transaktionsmarknaden kanske varit lite avvaktande. Vi har ju inte varit ute i några egna transaktioner just nu första kvartalet i våra områden har gjort några stycken och det är på nivåer som väl underbygger de varieringarna som vi har. Vi vet att det är en del i dag och det finns också många köper framför allt in i CbD och innerstaden så att vi får se vad som händer under Q2.
Det gjordes ju en del affär under Q4 som var rent allmän kan vi säga att om vi tittar på Sverige som helhet verkar vara lite mindre aktivitet i logistik, lite mer aktivitet igen i bostäder och rätt starkt på lätt, lättindustri medan kontor är lite mer avvaktande och retail finns ju mer selektivt. Så totalt sett tycker jag ändå det är väl en rätt sund marknad över mycket osäkerhet i början och det gjorde som hela affärslutet på året.
Property Transactions
Vi gjorde oss som Åsa sa avträtt i ynglingen på Östermalm och den sålde vi för känd att det är en fastighet som vi kan utveckla i nästa steg och vi kan hitta andra andra fastigheter och projekt att lägga tid och pengar på och med en väldigt fin fastighet som ni ser på bilden här. Vi har också skrivit ett intensionsavtal med sådana stad och som vi har gått ut med om att sälja det som vi hittar hörnan ett där telenor har varit den stora hyresgästen som ligger mittemot sådana centrum. Den görs på en värdering som har från Q3 och senast från trädet i augusti 20 28. Men det bygger också på att vi hittar en långsiktig lösning för telenor och men vi återkommer och kommer att komma mer information om detta under vägen så att en annan vi gick ut med detta var ju för att sådana i stad är ju tvingat ta detta i sina olika beslutsgården och då blir det publikt så att därför också har vi informerat om det.
Office Market Conditions
Kontorsmarknaden i allmänhet här i Stockholm har klart präglats av den osäker som finns i omvärlden. Osäkert är aldrig bra för beslut. Jag hade hoppats när vi gick in i år att efter alla val om osäkert som var under 24 att vi ändå skulle ha. Vi börjar närma oss beslut för många där man får man kan inte ta på dem hur länge som helst om expansion i vissa fall och hur man ska sitta framöver. Tyvärr har vi en del av den här osäkerheten. Den har inte minskats utan har snabbt lite annorlunda med det vi ser omkring och så och det gör ju återigen att beslutskraften är väl så där man skjuter på många om man kan skjuta på vissa beslut.
Däremot ser vi högre aktivitet. Vi ser högre aktivitet idag. Vi har flera visningar och det börjar komma till att man vill hitta de olika lösningar. Både att sitta kvar och hur de kontoret ska se ut men också att kanske hitta nya lokaler för sin framtid. Det är som är den stor arbeten i stan. När det gäller högersmarknad i CBD så finns det mycket intressen och vi har också sett ett antal flytta från utkantorna in mot stan. Vi har det mest det är väl att ta i BEM som flyttar från Sista till Vasa gatan. Vi har även sett för ljutser som flyttar in på Nortullspalatset från sig och tar med sig till och med en lätt produktion in i det som är så det finns mycket av det här till bra lägen och då är det kommunikation kommunikations nära lägen som är det absolut viktigaste och flexibla lokaler och att det finns ett utbud i gatorplanen för restaurang och gym och så vidare att det går lätt att ta sig dit och sedan att man trivs på dagarna.
Varkantskadorna ökar i Stockholm som helhet men väldigt selektivt så är det en hel del också för de olika områdena. Däremot kommer det inte till så mycket yta och de projekten som bland annat vi har de färdigställer vi nu det är få projekt på spekulation. Skanska har vi något att de inte har helt gjort ute vi och men i princip så bygger man ju för att man har högersäster som kan vara och sen går byggt takten ner på nya projekt.
I vår förvaltningsport följs 87% uthyrningsgrad. Vi går självklart det alldeles för lågt. Vi har ett mål nu att fram till 2030 komma upp till 95% och däremot så är under nästa tiden det klart att det kommer att ligga på alldeles för låga nivåer för vi är ju en effekt av den netto utgörning vi hade under de senaste åren att det har varit negativt och när de flyttar ut så tar det också en stund innan man flyttar in i så att det blir en period av akanser. En sådant exempel är ju nu barnhusvärde kvar där två myndigheter flyttade ut nu och det tar ett tag innan SBA beflyttar in i de lokalerna där i stan. För det var ju en av de affärerna vi annonserade under under kvartalet här att SBA beflyttar från oss i sådana business pack till barnhusvärde kvar så att den blir mycket en effekt av det. Det är också men det här är någonting vi jobbar på.
Sen. Netto utgörningen svagt positiv och det var ett antal kontrakt som gjorde det både i det existerande beståndet och i akrofortsatt i akkoret. Vi har ju bland annat tagit att heja till som flyttar till. Haganora akkordet är vilket väldigt roligt har vi bara två plan kvar nu och där har vi också bra intresse för det. Det är ju där geen bland annat och rannstads och kol har flyttat in. Men att heja kommer då och tar sin verksamhet från Kista till Haganora under nästa börn på nästa år.
Rental Negotiations
Vi har haft omförhandlingar mycket förlänger vi precis som vi har sagt tidigare till. Det är en del av det som vi omförhandlar som vi har haft lite höga hyror och kom ner ner en bit över fyra procent på en del av de kontrakten. Då har vi sagt innan också att det här tror vi kan förvänta oss att en del som verkligen går in i förhandling kan det finnas en liten överhuvud. Hade vi varit några veckor senare så hade det varit lite mer positivt kan jag säga för att det kommer svänga mellan kvartalen vilka effekter vi kommer att se. Men mycket det är relativt småbelopp i det i det kontra det som vi har eller kommer att hålla på och förlänger på oförändrade villkor.
Hyrosutvecklingen är befintlig på följ. Vi brukar visa denna och det som vi ser på slutet på detta år och början på nästa år är ju att projekten börjar färdigställas. Vi allvarar val. Lämnar vi nycklarna till om det är fantastiskt att kunna säga om ett par veckor. Om man dricker med honom så kommer de att ta ta huset i besittning och sab under hösten och kruv förgår framför allt kommer så där i nöten. Så att inflytningen i både i påsen och i akkordet på gång.
Key Tenants
Ni vet om våra stora kunder. Kom vändum är fortfarande inte rekonstruktionen klar så jag kan inte säga så mycket mer än att som jag sa vi förra rapporterna vi har nu. Vårens kommer som är de om vissa rabatt under den mämsta kvartalen och en del av det syns redan idag under kvartalet. Det är en av anledningar också. Det är lite sämre i Lajk för Lajk. Men och där de ska tillbaks till normal nivå under efter några år och sen har de förlängt avtalet lite grann. Men det bygger på att rekonstruktionen går igenom och vad jag vet så vet vi väl det om någon vecka någon eller några vecka om hur det ser ut. Men det utgår ju från att den kommer att göra det som vi har sagt tidigare också. De enheterna de har hos oss på Kungsgatan och Drottninggratan dels tror vi att de är viktiga för dem och dels tror vi att de går rätt så eller vet vi att de rullar på relativt bra. Vi ska se till att vi tillsammans tar dem in i lönsamma att de ska få en lösamhet på det hela var för pågående projekt.
Ongoing Projects
Totalt har vi investerat i 400 miljoner nu. Alla de här kommer att flytta sig in i förvaltningsbottföljen under året och generera sitt och men det är fantastiska projekter. Faktiskt har vi riktigt tycker vi ska vara stolta. Börja de hyra sig som vi sett och de sett vi kan bygga bygga på under de här väldigt tuffa perioderna där priserna har ju minst sagt varit våra filar också. Men nöten börjar inhängnas nu för det kommer att vara ett skyddsobjekt. Allfall av all som sagt har börjat. De bör väl snart flytta in med bland annat om en resvan i bottnevåningen också.
Böja i bostads har åsar kommer att för Alma kommer att tillträda eller har börjat flytta in och kommer att ta och föräkna sig under detta kvartalet har blivit väldigt fin projekt av ägarlägenheterna är 39 sålda eller tecknaden och höjersrätterna färdigställs under hösten och de andra etappan har vi börjat sälja lite smått. Vi säljer de större lägenheterna i tidigare små för att vi måste vara närmare inflytt. Men det här är kvarteret som ni ser i mitten snett ner till höger det är kvarteret som vi håller håller på med och det kommer att bli väldigt fint i bakgrunden. Där ser ni ju akkordet så att det hela det här området har inte varit så och gärna utfallt besök så det är väldigt väldigt har blivit väldigt väldigt bra.
Building Rights
Bygretterna är ingenting för några år sedan stod vi här och pratade om bygretterna och alla talade om vad kommunikset är igång att bygga. Nu är det mer frågan om vad får pratar vi om de här. Jo därför de är framtida möjligheter. Vi har en portfölj som vi har utvecklat väldigt mycket av det här har vi och håller vi på att utveckla själva för framtida möjligheter. Det är över cirka 700 000 kommersiella och en halv miljon bostadsbygretter. Bostadsbygretterna har 40 procent vunnit laga kraftkraft och knappt 50 procent av de kommersiella.
Framför allt ser vi att det bostadsbygretterna där finns ju i det mycket sådana. Men det kan finnas möjligheter att sätta igång för där i marknaden. Eller att vi kanske till och med av yttra några av dem för att när vi tittar på projekt möjligheter. Vi har sagt innan vi kommer att sätta igång speciellt mycket på spekulation. Vi kommer att vilja ha skrivna kontrakt i den övriga bilden här sen i längs ner projektet Fara och Kajor. Det är 77 000 kvadratmeter kontor. Det är klart att vi jobbar på att få till en eller flera avtal på en sådan projekt. Vi har börjat bygga infrastrukturen. Vi har börjat bygga vägarna runt för att förbereda för det här och sen finns ett antal möjligheter i bostäder. Det är ett par hundra bostäder som kan komma till längs dalvägen också. Där kommer tunnelbanan 20 28 och så är det klart att vi tittar på hur det där ska kunna gå in.
Haga några fortsätter vi utvecklingen av och det har vi kvar några kvarterar både både bostäder och kommersiellt. Vi har sen även fått plan under slutet på förra året laga kraftvunnen på Tegeltrasen ute på Västra Kungsholmen. Det är både bostäder och kontor och det tittar på hur ska vi ta detta vidare i egen eller annan regi och även parkhuset i sådana business park och de bostäderna som är där på yrket.
Det som är roligt med sådana business park och det är den fastigheten i mitten som vi inte äger men det är att ens och sig har satt igång där och bygga och de bygger för svenska kraftnät som det här kommer vara otroligt positivt för parken. När vi gjort i parken de senaste åren är vi jobbat väldigt mycket med gato gato med nivåerna för att vi mycket fler restauranger handlade och det är ett liv i gatorn i miljön och det är där det här kommer självklart ytterligare att påverka positivt av att svenska kraftnät som man kommer komma dit och det skulle vara roligt att kunna bostäderna där också. Sen är bara ett par snett upp till vänster här så kommer Saba sitta i sådana strand. Så det händer mycket i området. Tror att det kan det kan vara det här kan vara positivt för där har vi mycket vakants också som vi alla vet.
Det är lite kort med sådana business park. Det är ju att vi tror ju att det här kommer att bli en lyft när vi jobbar med gato miljöerna när vi får det mer levande när och närheten till kommunikationer i Stockholms nästa kommunikativa läge. Men det har varit lite mycket vi har ju själva flyttat en del hyresgäster därifrån till arenasdaden byggt nytt Ica Keto eller Everi och så är och men nu kommer nu nästa steg och det är nästan så vi börjar se kluster av försvar och kraftindustri och liknande så att mycket myndigheter här ute också. Vi vet ju att skatteverket sitter här ute bland annat.
Strategic Focus
Så vad ska vi vara. Vi jobbar med och har fokus på just nu. Det enormt är att sänka vakanserna att öka utgivningen och få upp de här 95 procenten över de närmsta åren i utvinningsgraden. Vi färdigställer befintliga projekt och får in dem i förvaltningsportföljen. Vi jobbar med att förbereda för framtida projekt för det är ändå en långsiktig möjlighet. Vi tittar på transaktioner som är värdeskapande. Det kan vi har en tradition och ibland har vi sålt någonting för att vi tror att vi kan använda pengarna bättre. Det kan även komma upp klart att olika andra transaktioner möjligheter och vi jobbar med kostnaderna som också är våra kostnader i princip oförändrade under vad vi ser och när vi tittar på helheten. Det finns ett otroligt kostnadsfokus i organisationen men det finns alltid själv lite grann till att göra. Så är det ju alltid.
Vi ska växa förvaltningsresultatet och då pratar vi enken paratje och vi ska ha en bästa totalkastning i fastighetsportföljning. Det är ett mål. Det kommer vi kanske att leva upp till varje år men det är ändå en målsättning för att skapa det där. Och då kommer vi in på en utveckling av vår områden att ha utvecklat och var fortsätta utvecklingen med ena staden. Sådana business park kan man bussörsta där vi alla är nummer ett på kontorsmarknaden. Ta fram bostadsbygget. Det skapar långsiktiga värden här på det sättet kan vi göra att alla kan ge var områden. Vi kan få dem att bli ännu mer levande. Vi kan utveckla projekten och det vågar vi ändå tro på att vi över tid ska kunna ska kunna göra och på det sättet skapar världen. Som är det fråga och här kommer en levande växande hållbar Stockholmsregioner. Det är ändå det vi tror på och att det finns förutsättningar för att det ska kunna vara på det sättet också. Eller hur mycket absolut Stefan Åsa för det.
Q&A Session
Mikael Johansson heter jag analytiker på Arctic Security ska leda den här frågestunden. Jag tänkte börja med att skjuta in ett par frågor som tar frågor i rummet och sedan har vi även möjlighet att ställa frågor via en chattfunktion. Men om jag börjar värdeförändringar ni exakt värderar ju ganska stor del av reportfölj. Var ni lite förvånade över utfallet nu i det första kvartalet och sköt i denna följt fråga direkt. Tycker ni att dagens värderingar tar höjd för eventuella investeringsbehov som kan finnas för att sänka den. Vad kan skraden jag pratade med.
Det är otroligt på att läsa på det sättet. De går igenom lokal för lokal i princip och tittar på vilka investeringsbehov som kan finnas. Så de gör ju mycket av de bedömningarna. Så jag tror jag. Sen kan du plus minus vi finns det ju alltid. Men men om vi var förvånade. Nej egentligen inte. Men man här vill ändå hoppas att det skulle vara lite mer men man får ju komma ihåg att 500 miljoner i förhållande till 80 miljarder är ju. Det är ju liksom ändå på att att gillen i princip går sidledes. Det var väl ungefär det vi hade förväntat oss så att sen är det ju en puff omvärld så att de gör den och bedömningen med utgivning. Tidsaxen är det. Men det är ju det vi kanske egentligen sagt själva. Varför har vi 95 procent först 20 30. Det är för att vi har respekt för att det kommer att ta något precis.
Det är väldigt mycket osäkerhet just nu. Jag tänkte just åsa med osäkerheten visat obligationsmarknaden har ju varit väldigt fördelaktig under en ganska lång period under hösten och början av året. Men nu på slutet har ju naturligtvis en turbulensen fått effekt på kuditspräddare och du nämnde ju det när ni sålde ynglingen 10 så våld ni att ta del av de pengarna för att återköpa obligationer. Ni kom ändå ut på relativt låg sprädd här senast ni emitterade. Hur tänker ni kring framgent kring kapital allokering. Jag har såklart lite där med aktie återköp i bakhuvudet och nämnde där ni får bäst avkastning projekt köpa fastigheter. Funder ni på att sälja mer och vad ska de pengarna användas till. Eller hur ser du och ni på framåt på finansiering.
Ursäkta men vi har ju en stark balansräkning. Vi har en hög soliditet. Vi har en relativt låg belåningsgrad. Så utifrån hur balansräkningen ser ut i dag så känner jag mig väldigt trygg och egentligen öjd. Jag tycker inte att vi behöver sälja någonting. Sen kanske klokt att sälja. Vi har mycket byggrätter lite som du var inne på att det tar lång tid att utveckla dem. Vi ska kapacitetet fokusera på allting så att det kanske finns byggrätter på bostads sidan som vi skulle kunna sälja och använda pengarna på något annat sätt och få lite snabbare framdriften om vi skulle utveckla allting själva.
Vi har ju hörnan som du nämnde också. Det är egentligen en affär som är driven av att sålna gärna skulle vilja ha sitt stadshus i den fastigheten. Och då tittar vi på möjligheterna att hitta någon annan lokal för till eller norr för att kunna möjliggöra den affären. Annars hade vi kanske inte varit ute eller vi hade inte varit ute på marknaden med just den fastigheten. Men det är ju så. Det dyker ju hela tiden upp möjligheter både på sällsidan och på köp sidan och investera sidan. Hälst så skulle vi ju vilja hitta hyresgäster till kvarteren som ska utvecklas i längs dalvägen i arena staden. Och då ska vi investera mycket pengar.
Så att det är en hel del transaktioner i stadkonskontorsmarknaden under 24 dagar även i ett fortsatt stort intresse för era fastigheter i dag. Det finns det finns det som jag sa innan att det finns intresse för det finns att reda sig. Jag tycker att marknaden är rätt sund totalt sett även då det var lite färre transaktion under Q1 var att det finns ett bra investerare långsiktiga investerare. Mycket försäkringsbolagen självklart och sedan för en del fonder i Stockholm. Men det är det de är pik i också så att det ser vi på de transaktioner som har gjorts. Så är det och innan jag släpper in römmen så måste jag också naturligtvis fråga.
Ni hade 89 miljoner av förlängda hyresavtal på hoferändade nivåer. 61 miljoner kronor omförhandlades 4,8 procent ner. Kan ni ge lite flavor? Vad är egentligen situationen? Hur ser den ut i stadkonskontorsmarknaden? Det är många som pratar om den och sedan med den turbulensen senaste månader för att ni pratar i förra rapporten lite om att ni kände att bolagen började vilja ta beslut kring ytor och sen så då den senaste månaden uppenbarligen med den turbulensen vi haft i finansiella marknader. Så kanske det är lite svårare för bolag och era gäster att ta hyres beslut idag.
Men klart att det har ju inte underlättat utom man drar kanske lite grann på det. Men det finns vad som jag sa också att det finns en aktivitet nu på bevisningar. Det tycker vi har ökat intresset. Samtalen med det ökar var när det gäller in i Indostan. Vi tappade en höjers gäst. Det är gärna i tidigare som vi annonserade eller som ligger med de här senare i barnhusvärde kvar för vi kunde inte hjälpa dem att växa. Det finns ju ett antal för det är svårt att hitta på att många ska krympa. Men det finns in i framför allt i Indostan och CVD en hel del som vill öka för att de växer och behöver mer och yta. Kanske också gå till ihop med några så att det är lite men det är klart att osäkerhet är ju aldrig varför besluten.
Men jag lyssnar på dig i ett annat forum här på morgonen om jag tolkar er rätt så tror ni ändå att generellt för Stockholms kontorsmarknad så har vad Kanske hade i princip pikat er bedömning. Jag tror ju det ändå för att det var som vi sa. Det var därför vi började med de här bitarna och pratade om lite i Sverige och Stockholm. Men då att man får inte bli för det finns en underliggande kraft i svensk industri och svensk företagande som får ha. De har också den här osäkerheten i omvärlden nu men i grunden så är det ju väldigt starka bolag och den finansiella sektorn är stark och det innebär också att vi ser konsulter. Vi ser rådgivningsfirma. Vi ser olika olika typer av konsulter som de växer. Bankerna behöver liksom hålla igång sin verksamhet. Det kanske till och med behöver mer så att vi ser ju och nu har vi levt i många år av då där man då där får ni se anledning att man skjuter besluten och så jag tror ändå att det kommer inte till så mycket när jag vill och då brukar det och så blir det sellektivt var man vill sitta någonstans. Det kommer säkert att vara en del vakant som i vissa områden kommer att ta väldigt väldigt lång tid denna eller kanske till mig gör som till till annan typ av verksamhet.
Jättebra. Stort tack för dig. Jag vänder mig till rummet och ser en fråga från Lars. Tack så mycket. Lars Norrby SCB har uppfällningsfrågor när det gäller värdeförändringen. Han är nämnig och Flämingsberg. Vi nämner Solna. Vi frågar i Solna ingår även Arenas staden där det är en delförklaring till det här. Här med tiden ligger lite överallt med mycket det här med hur vi vilka hur tidsaxen. Det ligger även den renas staden och det ligger i Solna Business Park och det ligger i Hammarby. Det ligger lite grann i innerstaden också och sen är marken där vi har väldigt mycket i Arenas staden. Så det är klart att det kan vara några av de projekten som vi har trod att de kommer bli lite senare. Men det är rätt generellt annars.
Så en del av de negativa värdeförändringarna är en fullhet i Arenas staden och apropå det då teliga ytorna som frigöres. Hur går det med dem. Vi har en del intressen där och vi har det i fantastiska ytor och precis så van på målen som ni vet. Så att vi får se och hoppas att vi kan kunna kommentera lite positivt under året. Sen en uppföljning tror jag också vad det gäller omförhandlingar. Nämndes det här med 61 miljonerna ner med 4,8 procent i hyresvärdet i konvendum. En viktig förklaring till det.
Konvendum är inte omförhandlat utan konvendum är ju liksom förlängt med vissa rabatter så att rabatterna påverkar like for like som du sa. Men det är inte en omförhandling. Jag vill säga att vi det var ett lite större avtal som var där det hade blivit där indexeringarna hade sprungit iväg mycket för att vi hade börjat på en rätt så bra nivå redan innan var så att det men det kommer slå medan kvar som jag sa. Det kommer slå lite grann mellan kvartalen och hade vi på att uppdatera det per dag så att det är lite bättre utfall så att det mer liksom på netto uthyrning har konvendum påverket i Q1 eller kommer det att påverka i Q2 eller kommer det inte ha någon påverkan alls i netto uthyrningen så kommer konvendum inte ha någon påverkan annat än om de återlämnar ytor vilket i våran den tänkte uppgörelsen i rekonstruktioner så har vi möjlighet att ta tillbaka ytor och gör vi det så kommer det påverka. Men inte som det ser ut. Det kommer så innast i övrigt avvara och fullständiga bilden har givet att konvendum är fortfarande i rekonstruktion i alla fall om det är 10 dagar till något sånt där. Något sånt.
Vad har sagt i alla fall kommer ni att kommentera det följt ut samman med Q2 ändå först. Jag tänker nu det så att det är vi. All right. Jag är bara en snabb fråga bara när fastighetskostnaden är en sju miljoner. Vad är det för någonting. Det är egentligen en fel periodisering. Det är en kostnad som borde ha tagits tidigare år. Okej. Tack för mig.
Så att vi har ytterligare frågor i rummet. Stéphane som Renske Bank snabbare åsar du nämnde någonting om att hyres nedgångarna kopplar till sålna. Bara följ upp den frågan där när du säger sålna menar du även ser det även rörelser i Haganora och I arenas staden eller menar du egentligen. Men det är mer generellt. Vi skrev huvudsakligen sålna för det är där vi har sett störst skillnader. Det är klart att det finns ju förändringar i andra stadsdelar också. Men i Haganora är de uttryckningar som vi har gjort dem har ju gjorts på väldigt bra nivåer så att Haganora är inte en del i det.
Och sedan på Birgbostad kan det säga någonting om lönsamheten. För nu kommer det ju Q2 en hel del färdigställande som är sålda och sen gissar att det kommer att säljas kanske några i Q3 så vi ser lite där också då så har vi ytterligare använda i Q4. Tidigare har ju lösamheten varit lite skralt tycker jag så någon kommentar på det kanske du kan säga Birgbostad bidrar väldigt positivt till att skapa världen av hela utveckling av hela Haganora. Sedan är det ju lite grann frågan för vi fördelar allting för det byggs ovanpå garagen som missint och de kommersiella ytorna de byggs så som egentligen satt men de bidrar väldigt positivt till helhets kalkylen på Haganora och sen ska vi se. Det kommer även att bidra positivt i resultaträkningen under detta året. Du blir effekt en året.
Min sista fråga är något bak. Det pratar om att Stefan pratar om att prio ett får ner var kancerna och det är vi jobbar på lätt som att ni gör extra insatser bara försökt förstå vad det är alltid en prio. Det är det ni gör varje dag ändå vad kan man göra. Jag vet att vi tittar på de här bostadsbolagen som har haft lite var kancer i vissa delar av Sverige då går man ut med vissa kampanjer om man ger batter och så där kan du ge konkret vad det finns. Det finns väl du kan säga att vi där vi har haft kostnadsökningar på sällsidan som vi topp pratar utgivning om vacknar och så vidare för att det finns ju gammalt uttryck när man är ute. Det är handelkål som det är i Kippsland och det vill säga mycket möten vara ute och träffa mycket mycket folk och visa på våra produkt så bara det vi har var för vi har väldigt bra lägen och det märker vi också när vi väl får till samtalning med de här kommunikatorerna. Vi har bra lokaler. Vi har bra så att det är mer för att det är ett tufft jobb. Det är men i min värld så är det väldigt mycket att träffa många. Du får komma för många nej. Sen är varje nej början på ett ja som vi kan säga. Men det är det bara ligga ute på med väskorna som är klassiskt sälja arbete.
Stort tack för det innan jag släpper in de frågor vi har via telefon så vi fått in en via chatts funktioner som tänkte läsa upp först och den lider enligt följande. Hur säkra känner ni er att ni kan flytta tele nord till en annan fastighet inom er att eget bestånd. Det ser vi framför allt att göra det. Jag talar som hundra procent säker. Det ska hundra procent mer aldrig men nu är vi ödmjukt ödmjukt. Se vi framför oss att hitta en barlösning. Ja jättebra. Då tänker jag att vi släpper in frågor via telefon om du önskar ställa en fråga så kan du göra det genom att trycka 4 kant 5 på din telefon. Vi kommer en kort paus medans frågor registreras.
Påminner om att om du vill ställa en fråga kan du göra det genom att trycka 4 kant 5 på din telefon. Vi verkar inte ha några frågor via telefon så jag lämnar tillbaka ordet till sena. Stort tack för det skulle jag vilja avsluta med en fråga. Ni har ju ett generellt mål om en nätutgivning per år på 80 miljoner kronor ser ni framför att ni når det under 25. Det hoppas jag. Jättebra. Den säger stort tack till er båda. Tack så mycket. Tack och tack för ni lyssnar. Tack så mycket.
