Välkommen till konferenssamtalet. Under den första delen av konferenssamtalet kommer deltagarna att vara i lyssna-bara-läge. Under fråge- och svarssessionen kan deltagarna ställa frågor genom att trycka Star 5 på telefonens knappsats. Nu lämnar jag över konferensen till talarna. Varsågoda och fortsätt.
Välkomna hit i dag. Mitt namn är Per Nilsson och jag är VD på John Mattson. Jag ser fram emot att tillsammans med vår CFO Ebba Pilo Karth presentera vår delårsrapport för perioden januari till mars. Trots en kall och snörik inledning av året levererar John Mattson en fortsatt stark tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, samtidigt som vi har en fortsatt positiv värdeutveckling i vårt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultatet ökar med 9,8 procent per aktie jämfört med det första kvartalet föregående år, och det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar med 7,1 procent jämfört med samma period föregående år.
Vi har fortsatt vårt arbete med att öka den riskjusterade avkastningen i vår fastighetsportfölj. Det gör vi genom att avyttra bolagets mest lågavkastande tillgångar för att frigöra kapital för investeringar med högre avkastning. Under inledningen av året ombildade vi två fastigheter, båda till premie jämfört med bokfört värde, vilket också visar på värdepotentialen i vår fastighetsportfölj. Vi har också haft fortsatt framdrift i arbetet med en återgång till produktion under 2026. Under kvartalet ingick vi hyresavtal med Vardaga och efter kvartalets utgång ingick vi entreprenadavtal med RO-Gruppen för vård- och omsorgsboendet i Abrahamsberg, som blir det första projektet vi startar upp under 2026.
Vi har också haft framgång i vårt arbete med att utöka vår projektportfölj i tidiga skeden. Efter kvartalets utgång erhöll vi ett planbesked för ett vård- och omsorgsboende i Larsberg på Lidingö. Vi har också, efter kvartalets utgång, ingått ett JV med Besqab avseende genomförandet av två bostadsprojekt. Totalt rör det sig om 340 lägenheter. Jag kommer tillbaka till det senare. Efter kvartalets utgång har vi också fått information om att Turacos styrelse föreslagit en utdelning som är hänförlig till försäljningen av deras förvaltningsfastigheter. John Mattson är delägare i bolaget och givet vår ägarandel skulle det här, om årsstämman beslutar enligt styrelsens förslag, innebära en utdelning om ungefär 23 miljoner kronor för John Mattson. Ebba kommer att berätta lite mer om det senare i presentationen.
Om vi går vidare till måluppfyllnaden kan vi konstatera att utfallet ligger i linje med våra finansiella mål. Våra finansiella mål är att vi ska ha en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 10 procent och en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 7 procent. Om vi börjar med tillväxten i förvaltningsresultat så ökar intäkterna för kvartal ett jämfört med samma period föregående år med 4,1 procent. Det är framför allt ett resultat av de årliga hyresförhandlingarna, men också av de värdeskapande lägenhetsuppgraderingar som vi har genomfört, vilket ökar hyresintäkterna. Därutöver har ett fortsatt framgångsrikt arbete med att hyra ut kommersiella lokaler resulterat i ökade intäkter i vårt kommersiella bestånd.
Som jag nämnde tidigare har vi haft en väldigt kall och snörik vinter. Trots det lyckas vi ha väldigt bra kostnadskontroll, så fastighetskostnaderna ökar med endast 0,2 procent för kvartalet jämfört med samma kvartal föregående år. Högre intäkter och god kostnadskontroll gör att driftöverskottet ökar med 6 procent för kvartalet jämfört med föregående år. Vi uppnår därmed en överskottsgrad om 69,2 procent för kvartalet och hela 72,6 procent för den senaste tolvmånadersperioden, vilket är en rekordhög nivå för bolaget. Trots att vi har högre genomsnittlig ränta för första kvartalet i år jämfört med föregående år ökar förvaltningsresultatet med hela 9,8 procent per aktie.
Om vi går vidare till tillväxten i långsiktigt substansvärde så har den trend vi haft sedan inledningen av 2024 med stigande fastighetsvärden kvartal för kvartal hållit i sig. För det första kvartalet har vi haft fortsatt stabila avkastningskrav, vilket i kombination med förbättrat driftöverskott, värdeskapande i vår projektverksamhet och realiserade värdeförändringar från de ombildningar vi genomfört under det första kvartalet, har lett till en positiv värdeutveckling om 0,5 procent för kvartalet. Det här bidrar till att vi har en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 7,1 procent.
Om vi går vidare till vårt fastighetsbestånd så är det endast mindre förändringar som skett jämfört med föregående kvartal. Det här är hänförligt till de två ombildningar som vi genomförde under första kvartalet. Antalet lägenheter har gått ned med 47 stycken till 4 255, och den uthyrningsbara ytan uppgår till 340 000 kvadratmeter, vilket är 2 000 kvadratmeter lägre än föregående kvartal. 82 procent av den uthyrningsbara arean utgörs fortsatt av bostäder.
Om vi går vidare till våra utvecklingsprojekt så har vi haft fortsatt bra framdrift när det kommer till att utveckla byggrätter och förbereda för en återgång till nyproduktion under 2026. Om vi börjar med projekt Geografiboken, vilket är det första projektet som vi avser starta, så har vi haft bra framdrift där. Under kvartalet tecknade vi hyresavtal med Vardaga, som ska bli operatör för det här vård- och omsorgsboendet. Efter kvartalets utgång tecknade vi entreprenadavtal med RO-Gruppen för genomförandet av projektet.
Det som också är glädjande i det här projektet är att vi har fortsatt utveckla det, vilket gjort att vi fått ett förbättrat klimatavtryck. Vi har tidigare kommunicerat att vi har ett klimattak för projektet som uppgår till 270 kg koldioxidekvivalenter per BTA, och den siffran uppgår nu till 237, vilket gör att vi ligger en bra bit under det tak som vi har satt upp. Vi fortsätter nu förberedelserna och målet är fortsatt produktionsstart under andra kvartalet 2026.
Om vi går vidare till nästa projekt, projekt Ekporten, så har det projektet antagits av miljö- och stadsbyggnadsnämnden på Lidingö. Det gör att vi fortsatt går mot en lagakraftvunnen detaljplan under det andra kvartalet. Det här är ett av de två projekt som JV:t med Besqab omfattar.
Som jag nämnde tidigare har vi också fått ett positivt planbesked för ett nytt vård- och omsorgsboende i Larsberg på Lidingö. Om man inte inkluderar det projektet i vår projektportfölj uppgår utvecklingsprojekten till 733 lägenheter. Inkluderar man det projektet, som vi fick planbesked för efter kvartalets utgång, uppgår projektportföljen i stället till 839 lägenheter.
Det projekt vi fick positivt planbesked för efter periodens utgång är ett vård- och omsorgsboende i Larsberg som omfattar hundra vårdplatser och även LSS-boende. Platsen för det här vård- och omsorgsboendet är mycket attraktiv. Det ligger precis nere vid vattnet på Lidingö, i direkt anslutning till natur. Närheten till Larsbergs centrum och goda kommunikationer gör att det är ett ypperligt läge för en sådan här typ av verksamhet.
Tittar man på behovet av vård- och omsorgsboenden ser vi ett kraftigt ökat behov i hela Stockholmsregionen. Bakgrunden till det är en förändrad demografi, där åldersgruppen över 80 år bedöms öka kraftigt framöver. Därför är vi glada att kunna möta en del av det här behovet genom det här projektet. Tittar man på vård- och omsorgsboenden som del av vår fastighetsportfölj ser vi det här som ett attraktivt segment. Som jag nämnde har vi hög efterfrågan, men det kompletterar också våra bostadsområden på ett bra sätt. Vi äger ofta stora sammanhängande bostadsområden, vilket gör att det här fyller en naturlig plats i att komplettera våra hyresrätter, skapa större mångfald i våra områden och möta olika målgruppers behov genom livet.
Det här är också viktigt för oss när det kommer till att diversifiera vår fastighetsportfölj. Majoriteten av våra fastigheter är hyresbostäder där hyran justeras via årliga hyresförhandlingar. Genom att öka andelen vård- och omsorgsboenden ökar vi andelen hyresintäkter som justeras via KPI på årlig basis, vilket också medför att vi minskar risken mot kraftig inflation i portföljen. Att vi får det här planbeskedet är ett kvitto på den potential som finns inom vår portfölj. John Mattson har framför allt fastigheter i kluster där vi har flera fastigheter i sammanhängande områden, vilket också ger goda förutsättningar för lönsam förtätning på egen mark. I december 2025 fick vi planbesked i Sollentuna och nu i april fick vi planbesked här på Lidingö. Det här visar på en större potential i vårt bestånd.
Om vi går vidare till JV:t med Besqab, som vi ingick efter kvartalets utgång, så kommer det att omfatta genomförandet av två bostadsprojekt. Det här är den initiala omfattningen. Det ena projektet som John Mattson tillför är projekt Ekporten, som avser cirka 90 lägenheter på Lidingö. Det andra är ett bostads- och hyresrättsprojekt om 250 lägenheter i Huvudsta i Solna, som Besqab säljer in i JV:t. En positiv aspekt med det här JV:t är att John Mattson har option på att förvärva de färdigställda hyresrätterna.
Tittar man på logiken i JV:t så är det verkligen kompletterande kompetenser som både vi och Besqab tillför. John Mattson har lång erfarenhet när det kommer till utveckling och förvaltning av hyresrätter, medan Besqabs kärnkompetens ligger i utveckling av bostadsrätter. Tittar man på John Mattsons förutsättningar att generera byggrätter så ligger våra fastigheter oftast i centrala och attraktiva områden, vilket gör att det ofta är mest lönsamt att utveckla bostadsrättsprojekt i våra områden. Det är också bra för att blanda upp våra ofta ganska homogena hyresrättsområden med bostäder för att få större mångfald i våra områden.
Men det här gör också att de byggrätter som vi utvecklar inte bidrar till att långsiktigt utöka vår fastighetsportfölj. Genom JV:t med Besqab kan vi sälja in bostadsrättsbyggrätter, medan Besqab primärt säljer in hyresrättsbyggrätter, vilket gör att vi, med option att förvärva dem, kan nyttja bostadsrättsbyggrätterna för att också kunna utöka vår fastighetsportfölj långsiktigt. Det här är ett långsiktigt samarbete, så ambitionen är att vi gemensamt ska växa det här projektbolaget med fler projekt över tid. Med det vill jag lämna över till Ebba.
Tack så mycket. Resultaträkningen för första kvartalet 2026 visar ett ökat förvaltningsresultat och ett positivt resultat. I den första blåfärgade kolumnen ser vi resultatet för första kvartalet. Hyresintäkterna för perioden uppgår till 172,2 miljoner kronor. Det är 6,8 miljoner kronor högre jämfört med förra året, och de sålda fastigheterna har påverkat den jämförelsen med cirka minus 1,5 miljon. För jämförbart bestånd är indexökningen främst beroende av de årliga hyresjusteringarna. För bruksvärdeshyror var de i Sollentuna 3,2 procent, på Lidingö 3,4 procent och i Stockholm 3,6 procent.
Samtidigt påverkas intäkterna något negativt av ökade vakanser om cirka 0,5 miljoner kronor, kopplat till Rotebroprojektet som är igång. Vi har en ekonomisk uthyrningsgrad på 97,3 procent vid utgången av kvartalet. Det är något lägre än förra kvartalet och Q1 förra året, och det beror på den ökade projektutvecklingsverksamheten. Om vi exkluderar att vi har 54 lägenheter där uppvärderingar nu pågår, så är den ekonomiska uthyrningsgraden för våra bostäder hela 99,6 procent. Övriga outhyrda lägenheter är tillfälliga vakanser, bland annat lägenheter som inväntar renoveringar.
På kostnadssidan uppgår fastighetskostnaderna för kvartalet till 53 miljoner kronor. Det är i linje med Q1 föregående år, trots att vädret har varit mycket kallare och mer snörikt i år än förra året. I jämförbart bestånd är fastighetskostnaderna 0,8 miljoner kronor högre än förra året. Det är främst relaterat till ökade kostnader för snöröjning. De genomförda energiinvesteringarna har resulterat i att kostnaderna för taxebundet kunnat hålla sig på förra årets nivå, trots kylan och trots prishöjningar från våra energileverantörer. En fjärrvärmeleverantör höjde priset med 6 procent och en vattenleverantör höjde med 15 procent. Det har alltså varit bra med de här energiinvesteringarna.
Driftöverskottet för perioden uppgår till 119,2 miljoner kronor. Det motsvarar en ökning på 6,7 miljoner jämfört med Q1 2025. Under perioden uppgick kostnaderna för central administration till 13,1 miljoner. Det var 14,7 miljoner föregående år i Q1 och det beror mest på periodiseringseffekter av vissa poster. Finansnettot för perioden är minus 55,2 miljoner och det har försämrats med 2,2 miljoner jämfört med förra året. Det är en följd av att vi nu har högre genomsnittlig räntenivå i portföljen. Längst ned i tabellen ser vi den genomsnittliga räntan som per balansdagen var 3,1 procent, jämfört med 2,8 procent vid utgången av Q1 2025.
I Q1 har vi också inkluderat i finansnettot en aktieutdelning relaterad till tidigare år från Turaco om 0,4 miljoner kronor. John Mattson äger en mindre aktiepost i Turaco, 4,28 procent. Och som Per nämnde inledningsvis förväntar vi oss ytterligare utdelning från Turaco i år, som kommer påverka årets resultat med ungefär 23 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet för perioden blev 50,9 miljoner jämfört med 46,8 vid utgången av Q1 föregående år. Det motsvarar en ökning om 9,8 procent per aktie. För perioden hade vi en räntetäckningsgrad på 2,0 gånger och en överskottsgrad på 69,2 procent. Det är den högsta överskottsgrad som uppmätts för ett första kvartal sedan börsintroduktionen, vilket är glädjande.
Vi kan gå vidare till förändringen i fastighetsvärdet för perioden, som syns i den första blå kolumnen i tabellen. I dag värderas John Mattsons fastigheter till 14,6 miljarder kronor. Det är en ökning på 30 miljoner sedan årsskiftet. Vi har gjort avyttringar till ett belopp om 101 miljoner kronor efter avdrag för latent skatt och transaktionskostnader. De här avyttringarna ledde till realiserade värdeförändringar om cirka 5 miljoner kronor. Investeringarna i våra fastigheter uppgick under kvartalet till 63 miljoner kronor.
De orealiserade värdeförändringarna uppgår till 63 miljoner kronor. Avkastningskravet i hela portföljen är 3,4 procent och det ligger oförändrat ända tillbaka till Q1 2024. Driftnettot i portföljen har ökat, främst på grund av hyreshöjningarna för bostäder och effektivisering av fastighetskostnaderna, och det ger 23 miljoner kronor i värdeförändringar. Vi har också förändringar av direktavkastningskrav i ett fåtal fastigheter som bidragit positivt med 22 miljoner. I de fåtal fall där avkastningskraven har sänkts har också ökade driftkostnadsantaganden i värderingarna neutraliserat den värdeeffekten.
Vårt fokus på projektverksamhet fortsätter också att synas och bidrar till orealiserade värdeförändringar i pågående projekt och byggrätter, totalt 18 miljoner kronor under perioden. Av detta är 15 miljoner från Rotebroprojektet, som kommit längre, och tre miljoner från nyproduktionsprojekt som ökat i värde på grund av att projekten har kommit in i nya faser i planprocesserna. Totalt sett har de realiserade och orealiserade förändringarna från driftnetton, projektportföljen och de sålda fastigheterna haft effekt på värdeutvecklingen med hela 46 miljoner kronor, eller 0,5 procent för kvartalet. Det här har resulterat i vårt fastighetsvärde om 14,6 miljarder vid periodens utgång.
Då tar vi balansräkningen per 31 mars 2026. Vi ser högst upp de 14,6 miljarderna som är vårt utgående fastighetsvärde per balansdagen. Jämförelsen med föregående år var 14,3 miljarder. Kassan är 77 miljoner och det var 40 miljoner vid utgången av Q1 2025. På skuldsidan har vi ökat eget kapital med periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, med 152 miljoner kronor. Den räntebärande skulden är 6,7 miljarder, vilket är en minskning mot föregående år med 83 miljoner, vilket beror på att vi amorterat kopplat till de sålda fastigheterna. Nettoskulden är 6,6 miljarder vid utgången av perioden. Det är ungefär i linje med föregående år, då den var 6,7 miljarder.
Det betyder att de projekt vi har igång än så länge finansieras av kassaflödena från verksamheten samt ombildningarna. När investeringstakten nu ska öka under 2026 finns lånelöften att utnyttja och vi har mycket goda relationer med flera banker. Längst ned i tabellen ser vi belåningsgraden vid utgången av perioden. Den uppgår till 45,3 procent, vilket kan jämföras med 47,2 procent vid utgången av Q1 2025. Förbättringen i belåningsgrad beror på att fastighetsvärdet har ökat. Långsiktigt substansvärde uppgår till 103,29 kronor per aktie jämfört med 96,48 kronor vid utgången av Q1 2025. Det är en tillväxt på 7,1 procent per aktie, vilket är mycket glädjande.
Då tar vi finansieringsbilden. Vi kan börja längst ned i vänstra hörnet med räntebindningen. Hela 96 procent av våra lån har en räntebindningstid som är längre än ett år. Vår genomsnittliga räntebindningstid uppgick per balansdag till 3,1 år. Det kan jämföras med 3,0 år vid utgången av Q4 och 3,3 år för ett år sedan. Den aktiva räntesäkrade volymen var 94 procent av de Stibor-kopplade lånen per balansdag. Det är en ökning; det var 81 procent när vi gick ur Q1 2025.
John Mattson har som långsiktig strategi att ha en hög räntesäkringsgrad och en hög andel räntesäkringar i portföljen för att minska exponeringen mot volatilitet på räntemarknaden och skapa förutsägbarhet för räntekostnaderna. På grund av våra lågavkastande tillgångar är det extra viktigt för oss att ha beredskap för situationer då räntorna på marknaden kan sticka iväg uppåt. Under det första kvartalet har långräntorna rört sig kraftigt, först ned och sedan kraftigt upp, och varit volatila efter inledningen av konflikten i Iran. John Mattson har varit aktivt med att säkra upp en halv miljard kronor med nya ränteswappar i början och mitten av februari, vilket var när priserna var som lägst innan Irankonflikten. Det var mycket glädjande att tajmingen blev så bra denna gång.
Under kvartalet steg den genomsnittliga räntan från 3,04 per 31 december till 3,10 per 31 mars. Stapeldiagrammet i mitten syftar till att förtydliga våra räntesäkringar. Det visar för varje kvartal hur stor volym som är räntesäkrad med swappar eller med fast räntelån. Den gröna linjen visar räntenivån för den säkrade volymen exklusive kreditmarginal i varje kvartal. Det är alltså inte en prognos för snitträntan i den totala låneportföljen. Men jag vill ändå understryka att bolaget har en så hög andel räntesäkring i portföljen att det gör att vi har några år på oss att agera om Stibor skulle gå upp långsiktigt till höga nivåer. Ett exempel: om Stibor blev 5 procent och stannade där så skulle räntenivån i den här låneportföljen hålla sig under 2,8 procent exklusive marginal de närmaste två åren, alltså ända fram till 2028-03-31. Det gör att vi har manöverutrymme att anpassa oss om något sådant händer.
Stapeldiagrammet överst till vänster visar kapitalbindningen i portföljen inklusive outnyttjade låneutrymmen. Kreditbindningstiden är i genomsnitt 1,95 år vid periodens utgång jämfört med 2,9 år vid utgången av förra året. De förfall som kommer under 2026 kommer att användas till att jämna ut kapitalbindningsstrukturen och sträcka ut den längre i tid.
Går vi över till intjäningsförmågan så är det en intjäningsförmåga på tolv månaders basis per 31 mars 2026, med beaktande av hela fastighetsbeståndet som vi äger per balansdagen. Intjäningsförmågan beräknar förvaltningsresultatet utan avräkning för innehav utan bestämmande inflytande. Det här ska inte jämställas med en prognos. Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per balansdag. De uppgår till 684 miljoner kronor. Det är en ökning med 12,7 miljoner sedan föregående kvartal. Det beror på de årliga hyreshöjningarna och uppgraderade lägenheter, men motverkas också av de sålda fastigheterna Frisen och Gradhyveln.
Driftöverskottet uppgår till 499 miljoner kronor, en ökning med 12,3 miljoner sedan föregående kvartal. Det beror på ökningen i intäkterna. De sålda fastigheterna Frisen och Gradhyveln har minskat driftöverskottet i intjäningsförmågan med totalt 3,2 miljoner kronor. Fastighetskostnaderna är ungefär i linje med föregående kvartal, där drift- och underhållskostnader är baserade på rullande tolv månader i jämförbart bestånd och kostnader för fastighetsadministration är bedömda. Centraladministrationen är också bedömd till 52,5 miljoner kronor, vilket är ungefär i linje med de bedömningar vi gjort under 2025.
Finansnettot beräknar vi utifrån snitträntekostnad på nettoskulden per balansdag, med tillägg för tomträttsavgäld och periodiserade uppläggningsavgifter. Eventuell ränta på likvida medel har inte beaktats. Finansnettot var här minus 227 miljoner kronor, vilket är i linje med förra kvartalet. Men det har gjorts en något lägre bedömning av periodiserade uppläggningskostnader och vi har en något lägre skuld på grund av de sålda fastigheterna. Samtidigt har det motverkats av att snitträntan ökat med sex punkter.
Sammanfattningsvis har förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan ökat och uppgår nu till 119,7 miljoner vid utgången av kvartalet. Arbetet med att effektivisera fastighetskostnaderna och genomföra uppgraderingsprojekt och energiprojekt för att skapa värde fortsätter och syns även i den långsiktiga trenden från de senaste tolv månaderna. Med det vill jag lämna tillbaka till dig, Per.
Tack, Ebba. Under det första kvartalet har vi upplevt en tilltagande osäkerhet i omvärlden. Den väpnade konflikten i Mellanöstern har fått stor påverkan på energileveranser, vilket gör att vi ser en stor risk framöver att det här, om konflikten blir utdragen, kommer att resultera i högre inflation och högre räntor, men även en dämpad ekonomisk utveckling globalt. Vi har ganska nyligen gått igenom en situation med hög inflation och höga räntor. Det var utfallet under 2022 och 2023, då vi hade utmanande makroekonomiska förutsättningar som påverkade fastighetsbolag. Det här är någonting som John Mattson har tagit lärdom av, så sedan 2022 har vi jobbat intensivt med att anpassa bolaget för att kunna klara mer utmanande makroekonomiska förutsättningar. Det här har vi gjort både genom att öka kassaflödet från den löpande verksamheten och genom att stärka balansräkningen.
På den här bilden ser ni vilken utveckling vi har haft i viktiga finansiella nyckeltal från slutet av 2021 fram till Q1 i år. Arbetet med att effektivisera fastigheter och öka kassaflödet från den löpande verksamheten har gjort att överskottsgraden har gått från 61 till 73 procent. Rörelsemarginalen har gått från 47 till 65 procent. Det här samtidigt som vi har minskat den räntebärande skulden från 9,4 miljarder till 6,7 miljarder och sänkt belåningsgraden från 58,8 procent till 45,3 procent. Som Ebba nyligen gick igenom har vi också jobbat med att sträcka ut den genomsnittliga räntebindningstiden, som nu uppgår till 3,1 år. Det här i kombination med våra stabila intäkter från hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm gör att bolaget har en väldigt god beredskap om omvärldsläget skulle innebära mer utmanande makroekonomiska förutsättningar framöver.
Om vi avslutningsvis ska summera John Mattsons första kvartal så är det ett kvartal där vi visar operationell styrka. Trots en kall och snörik inledning av året redovisar vi fortsatt stark tillväxt. Vi har framdrift i projektutvecklingen, där vår återgång till nyproduktion följer plan. Vi har utökat vår projektportfölj i tidiga skeden och vi har ingått JV med Besqab. Genom stabila kassaflöden från bostäder i Stockholmsregionen, en stark balansräkning och lång räntebindningstid har vi god beredskap för att möta eventuella försämringar i omvärldsläget framåt. Med det vill vi tacka för oss och gå över till frågor.
Om du vill ställa en fråga, vänligen tryck Star 5 på din telefonknapp för att anmäla dig. Om du vill dra tillbaka din fråga, tryck Star 5 igen på telefonens knappsats. Nästa fråga kommer från Eric Granström från DNB Carnegie. Varsågod.
Tack så mycket och god förmiddag. Jag hoppas jag hörs okej. Du hörs bra. Vad bra, tack. Jag tänkte börja med att fråga lite om investeringstakten framöver. Ni nämner att ni förväntar er att den ska öka successivt nu när ni har fler projekt och uppgraderingar igång. Vad tror ni att ni kommer att landa på i år om ni ska jämföra lite med förra året, så att man får en känsla för ökningstakten?
Ja, som vi har kommunicerat tidigare tror vi på en ökning som nästan motsvarar en dubblering jämfört med föregående år. Men då ska man ha med sig att det som framför allt driver det här är återgången till nyproduktion, att vi ökar takten i ROT-verksamheten, alltså uppgraderingarna vi gör, men också att vi ser att vi kommer att ha en ökad takt i arbetet med att effektivisera fastigheternas energianvändning, vilket också kräver investeringar. Man ska också ha med sig att det första kvartalet för oss oftast är ett kvartal där vi ligger lite lägre i investeringar jämfört med snittet för helåret.
Det är förstått. Och lite på de energiinvesteringar som ni gör, givet att portföljen utvecklas samtidigt som vi generellt sett har högre energikostnader: om ni skulle försöka bedöma lite kring driftöverskott och överskottsgrad framöver, med den motverkande effekten av att energipriset är högre samtidigt som effektiviseringarna slår igenom, tror ni fortsatt att överskottsgraden kan stärkas framöver eller innebär det här mer att det är en nivå man bör förvänta sig framöver jämfört med vad vi ser i intjäningsförmågan?
Vårt mål är att fortsätta effektivisera fastigheterna på ett sätt som gör att överskottsgraden stärks framåt. Det är flera saker som ligger till grund för det. Dels är det, som du nämner, energieffektiviseringar. Vi har ett långsiktigt mål om att minska energianvändningen med 45 procent fram till 2030 jämfört med 2021 års nivå, och där har vi kommit ungefär halvvägs. Något annat som också bidrar kraftigt till förbättrad överskottsgrad är våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Där har vi potential att uppgradera ungefär 1 500 lägenheter, vilket både stärker intäkterna och sänker våra fastighetskostnader. När vi väl kommer igång med nyproduktionen kommer vi också att addera en successivt större andel av fastighetsportföljen där intäkterna kommer från nyproducerade fastigheter, vilka har en väsentligt högre överskottsgrad. Sammantaget gör det här att vi tror på att öka överskottsgraden med ungefär en procentenhet per år.
Okej, tack. Sedan tänkte jag fråga lite kring planen för JV:t med Besqab. Om jag förstått det rätt så tror ni att ni kan starta Ekporten under nästa år. Hur ser det ut med de andra bostäderna som finns i JV:t? Kommer man att kunna starta allting under 2027 eller hur ser planarbetet ut för att starta kommande år i JV:t?
Som det ser ut nu omfattar JV:t två projekt. Ekporten, precis som du säger, är ambitionen att vi ska starta under 2027, och då är det det andra kvartalet som vi siktar på. När det kommer till projekt Koltrasten, som är det andra projektet, alltså det som ligger i Solna, så ligger det tidigare i detaljplaneskedet, vilket gör att vi bedömer produktionsstart som tidigast 2029.
Okej, tack så mycket. Då hade jag egentligen bara två frågor till. Den här utdelningen från Turaco, förväntar ni er att den kommer att redovisas i Q2, givet att stämman godkänner det? Och blir det då helt enkelt en engångseffekt i finansnettot?
Ja, precis. Det kommer att hamna i finansnettot eftersom Turaco är en finansiell tillgång för oss. Om de tar beslut i dag, deras stämma är ju i dag, då kommer det att komma in som en utdelning i Q2 helt enkelt. Så det slår rakt in i resultatet för oss i Q2.
Okej, så 23 miljoner in om allt går som det är tänkt. Då tänkte jag fråga lite vidare: det är naturligtvis ett trevligt tillskott. Hur ser ni på det tillskottet? Vad har ni tänkt att använda pengarna till? Kan ni tänka er att använda det till exempel till aktieåterköp, eller vad är planen för den utdelningen?
Vi har inte specifikt allokerat vad de här medlen ska användas till. Men när det kommer till frågan om återköp har vi ett befintligt mandat som sträckt sig fram till årsstämman, som är i dag för John Mattson, och där har styrelsen föreslagit ett förnyat mandat för nästkommande år. Där är det sannolikt att vi kommer att fortsätta göra återköp. Men vi har också den stora investeringsportföljen som vi pratade om tidigare. Det är en kombination av energioptimeringar, ROT-projekt och nyproduktion som kapitalet kommer att användas till.
Okej, tack. Den avslutande frågan är kanske lite mer av en detaljfråga, men jag noterade att ni inte redovisade någon aktuell skatt i Q1. Är det här på grund av att det i slutändan är en bedömning ni gör för året, eller är det någonting särskilt som gör att det ser ut så just nu?
När vi gjorde skatteberäkningen för Q1 hade vi med delavslut i några etapper i Rotebroprojektet som ger ganska höga skattemässiga avskrivningar. Då blev det så att den aktuella skatten blev noll, eller under noll om man så vill. Men det kommer inte att återkomma exakt så varje kvartal. Min bedömning är att på årsbasis är den aktuella skatten något lägre än det vi har på rullande tolv månader bakåt, ungefär det som motsvarar en årstakt. Men i det här kvartalet har vi gjort de här delavsluten som ger stora skattemässiga avskrivningar i Rotebro.
Okej, jättebra. Tack så mycket. Det var mina frågor. Tack. Tack, Erik.
Ja, hej. Jag följer upp på Turaco-utdelningen. Skulle ni bara kunna hjälpa till med om det är något speciellt som händer just i år? Det finns inte anledning att tro att 23 miljoner kommer att vara återkommande även 2027 och 2028?
Man ska inte se det som en återkommande utdelning. Bakgrunden till den här utdelningen är att Turacos verksamhet är utveckling och förvaltning av skolfastigheter. Utdelningen är hänförlig till att man avvecklar förvaltningsbestånd och har sålt av det här under inledningen av året. Så det är ingen återkommande årlig utdelning. Om det är så att Turaco längre fram i tiden skulle anse att det finns ytterligare pengar kvar från den här försäljningen som går att dela ut så är det ingenting vi kan ha någon information om i dag. Det vi har är den här utdelningen och att det är den här engångshändelsen inom bolaget som ligger till grund för den.
Bra, jättetydligt. Tack för det. Sedan tänkte jag på de 172 miljonerna som redovisas som hyresintäkt för Q1. Är all indexering för året med där, eller finns det någon laggeffekt för resterande delar?
Vi har en liten laggeffekt, kan man säga, och det har att göra med att alla bostäder inte vid utgången av kvartalet haft en hyresjustering fullt ut. Nämnde du intjäningen nu förresten?
Nja, det var egentligen Q1, men koppla gärna till intjäningskapaciteten också.
Tittar man i resultatet så är det några fastigheter, alltså de som har presumtionshyra, där hyresjusteringen trädde i kraft lite senare än den 1 januari, där många av brukshyrorna justerades. Det gör att det kommer att bli en marginell justering uppåt i hyresintäkter från bostäder under andra kvartalet jämfört med det första. Men i stort sett kan man säga att vi har fått med justeringen på bostäderna.
Och som du nämnde i intjäningsförmågan, Per, är den hänsyn tagen där? Den är relativt ren så att säga?
Ja, det är hyrorna vid utgången av perioden, så där ska all justering finnas med.
Jättefint. Och sedan, ni har gjort några sådana här försäljningar på lite äldre hus, sålt till bostadsrättsföreningar och så vidare. Skulle ni kunna hjälpa till: vad är den totala volympotentialen av det som ni ser? Är det materiellt eller har ni sålt det som går att sälja nu?
Det finns fortsatt potential. Det vi framför allt inriktar oss på när det kommer till ombildningar är att ombilda fastigheter där vi inte ser någon fortsatt värdeutvecklingspotential. De är inte optimala från ett förvaltningsperspektiv, de ligger lite som solitärer och kan också ha en sämre energiprestanda där vi inte ser att vi lönsamt kan lyfta energiprestandan. Där har vi fortsatt en rad sådana fastigheter som inte ligger i våra kluster, och man kan väl uppskatta den totala mängden till ungefär någonstans kring en halv miljard i fastighetsvärde.
Jättebra. Tack för det. Det var vad jag hade.
Det finns inga fler frågor vid den här tiden. Jag lämnar konferensen tillbaka till talarna för slutkommentarer.
Då får vi avsluta med att tacka för ditt deltagande i dag och hälsa dig varmt välkommen åter.
