Tack så mycket. Mitt namn är Per Nilsson och jag är vd på Hjumatsson. Jag är fram emot att tillsammans med vår CFO, Eva Pilokart, presentera vår rapport för perioden januari till juni. Om vi börjar med att summera kvartalet kan vi konstatera att bolaget har fortsatt att utvecklas positivt. Om vi tittar på hela perioden, januari till juni, så har vi en tillväxt i förvaltningsresultat om 23 % för perioden jämfört med samma period förra gårdål. Vi har också en positiv värdeutveckling om 0 ,5 % för kvartalet. Under kvartalet har vi fortsatt att leverera på vår strategi för tillväxt, där vi har haft initial fokus på investeringar i vårt befintligt bestånd genom energieffektiviseringar och också världensskapande lägenhetsuppgraderingar. Om vi börjar med vårt arbete med att effektivisera vår fastighets - och energieanvändning, kan vi konstatera att det har varit ett framgångsrikt arbete. Tittar man på den totala energieanvändningen under det första halvåret, så är den hela 9 % lägre än för samma period och förra gårdål. Det här är normalt korrigerade siffror som tar hänsyn till och skillnader i utmiddelstemperatur mellan åren. Under första halvåret har vi också genom fartetaget beslut om energiåtgärder som bedöms att reducera vår energieanvändning med ytterligare 13 % framöverna, allting i genom fartetaget. Vi har också fortsatt vårt arbete med att skala upp uppgraderingarna, där vi både har färdigställt första etappen i vårt uppgraderingsprojekt i Rotebro och även färdigställt sista etappen i vårt uppgraderingsprojekt i Örbis. Som jag nämnde tidigare har vi initialt tagit fokus på att skapa tillväxt genom investeringar i befintlig bestånd. Nu tar vi nästa steg i våra tillväxtplan, genom att förbereda för nyproduktion. Efter periodens utgång har vi tecknat avtal om projektering för ett vårdomsagtsboende i Abramsberg och Bromman, 80 platser, och även ingått en avsiktsförklaring med en operatör avseende och hyresavtal och drift av boendet. Det här utgör i startskottet för vår återgång till nyproduktion mot vårt långsiktiga måld om att produktion startar 250 lägenheter per år. Om vi går vidare till uppföljning av våra finansiella mål, så är det mycket glädjande att kunna konstatera att vi uppfyller vårt mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie som ska uppgå till minst 10 %, och också vårt mål avseende tillväxt i långsiktig substansvärde per aktie som också ska uppgå till minst 7 %. Om vi börjar med förvaltningsresultatet, så kan vi se att intäkterna ökar med ungefär 5 % för perioden samtidigt som fastighetskostnaderna minskar med ungefär 1 %. Det här gör att driftöverskottet ökar med 8 % för perioden. Om man tittar på de bakomliggande drivkrafterna för att intäkterna ökar, så är det dels de årliga hyresjusteringar för bostäder, men även att vi har jobbat på de uttyrning av vakanser i kommersiella beståndet, där vi har minskat våra vakanser och också ökat och sitt hyrorna i det kommersiella beståndet. Och tittar vi på fastighetskostnaderna isolerat då, så har det varit en utmanande period med höga prisökningar på de taxibundna kostnaderna, men där vi genom de effektiviseringen har gjort av driften av våra fastigheter lyckas hålla emot dem väldigt väl, vilket är positivt. Och här är självklart vårt arbet med att optimera våra fastighetsenergiavänningsspel att en stor del. Så det är faktiskt väldigt glädjande att konstatera att vi för det här första halvåret i år har då en överskottskrad på 72 ,3%, vilket är rekordhögt för bolaget för det här perioden. Och sen så har vi då haft ganska stabila räntekostnader, kan man säga. De har varit stabila för det andra kvartalet, men lägre under det första kvartalet, vilket gör att förvaltningsresultatet ökar med hela 23 % och jämfört med samma period förra god år. Om vi går vidare till i långsiktiga substansvärdet så kan vi konstatera att den positiva utvecklingen som vi har haft i värdeutveckling på våra fastigheter sen 2024 fortsätter. Under det andra kvartalet har vi fortsatt upplevt och stabila avkastningskrav för vårt fastighetsbestånd, och som är följd av att vi har fortsatt att effektivisera våra fastigheter med ökade kassaflöden, så får vi till följd att vi har en positiv värdeutveckling om 0 ,5 % för kvartalet. Och även då att det här bidrar till att det långsiktiga substansvärdet per aktieöver ökar med 10 ,2 % förra perioder, jämfört med samma period förra god år. Om vi går vidare till vårt fastighetsbestånd så har det inte hänt någonting som föregående kvartal. Antalet lägenheter uppgår fortsatt till 4325, och där 82 % av den utrymbara ytan om 345 000 kvadratmeter utgörs av bostäder. Går vi vidare sen och tittar på våra utvecklingsprojekt, så löper våra projekt i tidiga skeden på enligt plan, som jag precis nämnde, och så har vi ju tecknat avtal om projektering för vårt projektguglarfiboken i Abramsberg. Där bedömer vi att vi kommer kunna ha en produktionsstart under första halvåret 2026, som alltid löper på i enligt plan. Om vi går vidare till nästa projekt där det har hänt saker så har jag i det e -korten på Lidingö, där Lidingö stad nu beslutat om att gå ut på samråd med den här detaljplanen, och det här bedöms det att ske efter sommarsemesten. Och sen om vi går vidare till projektlandssätten och pinssätten i Örnsberg, så har vi nu färdigställt alla underlag och skickat in dem för granskning. Och granskningen här bedöms ske under hösten i år. Och sen sista projektet, och Hjälpslack där ni slagt ut som rådet, så är status likvartad. Här har vi också färdigställt alla underlag för granskning och skickat in dem, och granskningen är planerad till november, december i år. Så totala projektportföljen uppår fortsatt i 730 lägenheter. Deniserad på bilden är ju det vård - och omsorgsboende som vi precis tecknat antal för projektering om. Boendet ligger i ett attraktivt område i Abramsberg i Bromma, med stora efterfrågan på vård - och omsorgsboendeplatser. Det ligger i bra anslutning till kollektivtrafik och naturområden. Vi har redan en närvaro i Bromma via hyresbostäder, så det här projektet utvecklar i frägen förvaltning. När det är färdigställd så kommer vi på ett effektivt sätt att kunna integrera det i vårt befintliga förvaltning i området. Projektet har utformats för att kunna möjliggöra en effektiv drift av vård - och omsorgsboendet. Det har vi gjort genom att utforma boendet med två avdelningar per våningsplan. Totalt sett är det fyra stycken våningar med boenden. Vi undersöker möjligheten i projekteringen och kan att tillskapa ytterligare ett våningsplan så att boendet skulle upp till 100 platser. Vi har också högställda miljökrav i det här projektet. Vi har tidigare antagit och vetenskapsbaserad klimatmål för John Mattsson. Vårt mål avseendeprojekt är att reducera vårt klimatavtryck från projektverksamheten i linje med bättre än branschen. För det här projektet har vi satt ett klimatstakt på 270 kilo kivograndokollegsida equivalent per BTA. Projektet får maximalt uppgå till den nivån. I norra men för projektering kommer vi också att projektera det här byggnaden och elighet med sekretäringssystemet och miljöbyggnad silver. Tittar man på vård - och omsorgsboenden som segment är det ett väldigt attraktivt segment från vårt perspektiv. Vi har hög efterfrågan på den här typen av boende och det har att göra med en förändrade demografi där vi ser att andelen av befolkningen som är 80 år äldre kommer att öka kraftigt i Stockholm vilket då också ökar behovet av vård - och omsorgsplatser. Det är också en typ av boendeform som kompletterar våra hyresrätter i våra bostadsområden och det hjälper också till att diversifiera vår fastighetsportfölj. Det är väl länna över kebab. Tack så mycket. Vi ska titta på resultaträkningen för andra kvartalet 2025 där vi visar ett ökat förvaltningsresultat och ett positivt resultat. I den mittersta blåfärde kolumnen ser vi resultatet för kvartal 2 2025. Hyresintäkterna för perioden uppgår det 335 ,7 miljoner vilket är 16 ,9 miljoner högre jämfört med föregående år. Det är ju främst relativt till hyresgivningarna på bostäder men även ökade kommersiella intäkter jämfört med förra året. Vi har en ekonomisk utenlundskrad på 97 ,2 procent vid utgången av kvartalet. Det är ju i linje med föregående år då det var 97 ,1 i Q2. Men jämfört med utenlundskraden i Q1 i år har den minskat något beroende på att fler lägenheter uppgraderas nu. Om vi exkluderar de lägenheter där uppgraderingar pågår är den ekonomiska utenlundskraden för våra bostäder 99 ,6 procent. På kostnadssidan har vi fastighetskostnaden under perioden då är de 1 ,1 miljoner lägre än föregående år. Att driftkostnaderna är lägre beroende på ett mildare Q1 i år kombinerat med effekterna av de energiprojekt som vi genomfört. I Q2 isolerat är fastighetskostnaden något högre än förra året. Det beror på prisökningar på bland annat vatten och anfall och att underhållet också har kommit upp på en långsiktigt mer hållbar nivå. Det var väldigt lågt i Q2 2024. Diftöverskottet för första halvåret uppgår till 242 ,6 miljoner. Det motsvarar en ökning på 18 miljoner jämfört med samma period 2024. Under perioden uppe i kostnaderna för centrala administration till 28 ,3 miljoner jämfört med 25 ,5 föregående år. Det är något högre personalkostnader nu och inklusive en högre medarbetarbonus än tidigare år. Finansnättet för perioden är minus 106 ,2 miljoner. Det förbättras med 5 ,1 miljoner jämfört med förra året som är följd av lägre genomsnittig räntor nivå. Längst ner i tavällan ser vi den genomsnittliga räntan som har minskat från 3 ,2 % föregående år till 2 ,8 % i periodens utgång. Förbantningsresultatet för perioden blev 708 ,0 miljoner jämfört med 87 ,8 vid utgången av Q2 föregående år. Det är en ökning med hela 23 %. För perioden uppgick räntetekniskgraden till 2 ,1 gånger och överskottsgraden till 72 ,3 %. Isolerat i kvartalet var räntetekniskgraden 2 ,2 gånger och överskottsgraden var hela 76 ,4 % vilket förbolaget är väldigt höga nivåer för ett enskilt kvartal Q2, vilket är glädjande. Då kan vi gå över till förändringen i fastighetsvärdet perioden, vilket på den här bilden syns i den blå kolumnen i tavällan. Det är perioden januari till juni. I årets ingång hade vi fastighetsvärdet på 14 ,1 miljarder kronor. Under året har vi haft investeringar i främst uppgraderingar och energiprojekt, och investeringarna var totalt 112 miljoner kronor. Vi har orealiserade värdeförändringar som uppgår till plus 171 miljoner. Avkastningskravet i hela portföljen är 3 ,4 % och det ligger faktiskt oförändrat enda sedan Q1 2024. Några objekt har fått höda avkastningskraven i perioden och den värdeförändringen som är till minus 29 miljoner. Driftnet till portföljerna ökat på grund av hyresgivning för bostäder och effektivisering av fastighetskostnaderna. Totalt sett har de förändringarna haft en effekt på värdeutvecklingen med 201 miljoner kronor, eller ja, plus 1 ,2 % för den här perioden. De här förändringarna har resultat i ett fastighetsvärde om 14 ,4 miljarder kronor vid periodens utgång. Det tar oss över till balansräkningen. I den blå före kolumnen ser vi utgången av balanserna per 30 under juni 2025. Som vi precis såg på förra bilden så var utgången fastighetsvärdet per 30 under juni 14 ,4 miljarder. Och vid utgången av Q2 föregående år var det 13 ,6 miljarder kronor. Kassan är 22 ,7 miljoner vid utgången av körtalet jämfört med 371 ,2 miljoner vid samma period föregående år. Då är ju en företrädesemission ganska nyligen hade genomfört. På skuldsidan har vi räntebarnad skuld som uppgår till 6 ,8 miljarder. Det är en minskning mot föregående år om 315 kronor. Det beror ju på att vi under sista kvartalet 2024 använde ca 300 miljoner ur kassan till att amortera bort skuld. Netto skulden är 6 ,7 miljarder vid utgången av perioden och det är ju i linje med föregående år. Längst ner i tavällen ser vi att belåningsgraden vid utgången av körtalet uppgår till 46 ,9 procent. Det kan jämföra sig med 49 ,2 vid utgången av Q2 föregående år. Förbättringen i belåningsgrad beror såklart på att fastighetsvärdet har ökat. Långsiktig sustansvärde uppgår till 98 ,10 kronor per aktie jämfört med 89 ,04. Kronor per aktie vid utgången av Q2 2024 är en tillväxt på 10 ,2 procent vilket är glädjande. Vi kan titta på finansieringsbilden. Längst ner i vänstra hörnet tar vi räntebindningen. Hela 85 procent av våra lån har en räntevinistid som är längre än ett år och vår genomsrittliga räntevinistid uppgick Pävelansdagen till 3 ,3 år. Vi har en strategi att ha en hög andel räntesäkringar i portföljen för att minska exponeringen för volatilitet på räntemarknaden och skapa förutsybarhet för räntegostnaderna. På grund av våra låga och kastande tillgångar är det extra viktigt för oss som bolag att ha en beredskap för situationer då räntemarknaden kan sticka iväg uppåt. Det är en långsiktig strategi som gäller både i stabila tider och i tider med stor osäkerhet. Den aktiva räntesäkrade volymen är hög, 87 procent av de stibrokopplade lånen. I stapeliga grammet är höger, det syftar till att förtydliga räntesäkringarna och det visar för varje kvartal i stor volym som är antingen räntesäkrande svåppar eller med fast räntelån. Den gröna linjen visar ränten i lån för den säkrade volymen, men exklusive kreditmagnal varje kvartal och är ändå inte en prognos för snitträntan i den totala lånen på kvöljen. Under kvartalet steg den genomsiktiga räntan från 2 ,78 procent per 31 mars till 2 ,83 procent nu i utgången av kvartal 2. Stapeliga grammet överste vänster visar kapitalbindningen i portföljen, inklusive och utnyttjade lånlöften. Kreditbindningstiden är genomsikt 2 ,7 år vid periodens utgång. Då är det nästa bild om inkändningsförmågan. Den här tabellen visar ju Jomatsons aktuella inkändningsförmåga på 12 månaders basis för 30 juni 2025 med baktande och hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Inkändningsförmågan beräknar förvaltningsresultat utan avräkning för innehav utan bestämmande inflytande. Jag ska säga att det här inte ska jämställas med en prognos. Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter på balansdagen uppgår till 669 miljoner. Det är en minskning på 2 ,5 miljoner som föregående kvartal och det beror på att det är fler lägnäter som uppgärderas, framför allt i projektet i Rotebro, men även här i Larsberg -Lidningen. Driftaberskottet är 485 ,9 miljoner. Det är också en minskning med 4 ,7 miljoner som föregående kvartal. Driftundåldskostnader och även kostnader för fastighetsadministrationen är baserade på rullande 12 månaders utfall. I Q1 syntes effekterna av energi - och effektiviseringen i fastigheterna väldigt väl och det var också ett mild kvartal vilket av genomslag i driftkostnaderna som var lägre än föregående års Q1. Men nu i Q2 då när det Q2 vi jämför så är det ett kvartal där uppvärmningen inte är en lika stor del av kostnaderna. Då ser vi att 2025 års prisökning på vattenavfall och annat bidrar till att driftkostnaderna ökar något med föregående år. Dessutom har vi också nu i 2025 omklassificerat en post med i avdragsillmåns för driftkostnader. De är lång tidigare i fastighetsadministrationen men nu omklassificerat till driftkostnaderna vilket alltså påverkar fastighetsadministrationen positivt. Och så har vi reparationer och underhåll. Det var väldigt lågt i Q2 2024 och har nu ökat till en mer långsiktig nivå 2025. Centraladministrationen är bedömd till 52 ,2 miljoner och det är linje med föregående och kvartalsintjänst förmåga. Finansnätet beräknas utifrån snittranterkostnad på Nätto skulden per balansdag med tillägg för tomtetsavgälld och reproducerade uppvägningsavgifter. Eventuell ränta på likvida medel har inte beaktats. Finansnätet var här minus 213 ,6 miljoner. Något högre än förra kvartalet eftersom snittrantern i portföljen ökat med 5 punkter. Sammanfattningsvis har förvaltningsresultatet inkändsförmågan gått ner och uppgår nu till 220 ,1 miljoner beutgångar i kvartalet. Arbetet med att effektivisera fastighetskostnaderna och genomföra uppgraderingsprojekt för att skapa värde fortsätter. Det syns även i en långsiktig trend från de senaste 12 månaderna. Om med det vill jag lämna över till Paj. Tack så mycket, Eva. Om vi går vidare med att blicka framåt och vad vi kommer att fokusera på näst kommande halvår så kommer vi att ha fokus på genomförande av vår tillväxtplan. När det kommer till energi, men nämnde tidigare, så har vi genomfartet tagit beslut om energieffektiviseringar med en bedömd effekt som motsvarar hela 13 % av vår totala energiavvändning. Fokus här under andra halvår kommer att genomföra de här projekten. Här kommer vi att jobba brett. En del står med energivåtgärder som inskar energieavvändningen i våra byggnader, men också att tilskapa hållbara energikällor. Arbetet med att effektivisera våra fastighetsenergieavvändning är ju inte bara bra för att reducera våra fastighetskostnader, utan det bidrar också till att vi reducerar vår klimatattryck i bolaget. Tittar man på de här åtgärderna som vi antingen har genomfört eller tagit beslut om att genomföra under första halvåret i år, så har de en bedömd effekt på att reducera klimatattrycket från uppvärmning av våra fastigheter med hela 390 ton koldioxidäckvivalent per år, vilket motsvarar hela en fjärdedel av vår totala klimatattryck från uppvärmning av våra fastigheter, som stor effektbedömsskenande här området framöver. Sen kommer vi att fortsätta vårt arbete med att skala upp arbetet med våra uppgraderingar. Vi kommer fortsätta arbeta i vårt stora uppgraderingsprojekt i Rotterbro i Sollentuna, där vi kommer, eller bedömer att vi kommer att kunna färdigställa ytterligare 56 lägenheter under andra halvåret. Parallellt med det här så kommer vi också att förbereda för att starta nästa stora uppgraderingsprojekt, vilket är rotsunda, även det i Sollentuna. Det är ett fastighetsbestånd med ungefär 245 lägenheter. Och det bedömer vi kommer att kunna startas i anslutning till att Rotterbro -projektet avslutas, det vill säga, vid årsskiftet 26 -27. Går vi sen vidare på nyproduktion då, så informerade vi tidigare om att vi har ingått avtal om projektering av vårdomsorgsboendet i Bromma. Och det här arbetet kommer vi att fortsätta med tillsammans med då entreprenörerna i gruppen, som vi tecknat avtal för projektering tillsammans med. I det här arbetet kommer vi dels fortsätta att se över hur vi kan optimera ekonomin i det här projektet för genomförande, men sedan också se över hur vi kan ytterligare optimera vår klimatartrycket för projektet framöver. Och här bedömer vi då att produktionstal kommer kunna ske under det första halvåret 2026. Om vi blickar ut och ser över på förutsättningarna i bostadsmarknaden så har det kommit flera signaler om stigande vakanser i olika bostadsbestånd runt omkring landet. Och den här situationen är ju långt ifrån homogen, där vi ser olika förutsättningar i olika delar av landet. Det som har hänt under senare tid som har påverkat bostadsmarknaden är ju framförallt den förändrade befolkningstillväxten som har fallit tillbakskraftigt, dels som följde av lägebarnafödande, men också minstade invandring till Sverige. Parallellt med det här så har vi under många år haft en pågående urbanisering av landet där både individer och företag flyttar till stortstadsregioner. Det här får inte följda att den här förändrade förutsättningen på bostadsmarknaden kommer slå väldigt olika i olika delar av landet. Tittar man på kommuner då med utan koppling till stortstadsregionerna så kommer de sannolikt att uppfylla eller uppleva till och med sjunkande befolkningar framöver, vilket självklart också kommer slå på vakanserna. Tittar man däremot då på stortstadsregionerna så kommer de på grund av då den pågående urbanisering fortsatt ha en befolkningstillväxt och väldigt låga vakanser. I det här så står ju en matsam väldigt väl positionerande med våra bostäder i attraktiva områden i Stockholms regioner. Går vi sen in och mer detaljerat och tittar på Jomatsons förutsättning av de geografier där vi finns så är en så sak som är viktig att titta på. Det är ju betalningsviljan för våra bostäder jämfört med våra genomsnittliga hyror. Den här grafen så ser ni då betalningsviljan som är då de staplar i det här diagrammet där den mörkblåstapen redovisar då betalningsviljan för succisionsbostäder det vill säga för vårt äldre bostadsbestånd och den skraferade delen av stapen redovisar då den premie som hyresgäster det vill ha betalat för att flytta in i produktion. Det här ska man då jämföra med våra genomsnittsyrer som representeras av de rås och blåsträcken. De rås och sträcken motsvarar då vår genomsnittsyrer för succisionsbostäder och de blåsträcken och genomsnittsyren för vår nyproduktion. Det man kan se i den här bilden är att den betalningsviljan som gäller för våra geografier överstiger väsentligt våra genomsnittliga hyror. Det här är inföld av att vi agerar på en reglerad hyresmarknad men det får också tillföljda att vi har en hyrespotential i vårt bestånd. En hyrespotential som vi kan realisera genom att vi uppgraderar våra lägenheter och därmed också kan höja hyrorna. Det är också en potential som vi kan dra nytta av i nyproduktionen där vi har en bra ekonomisk genomförbarhet i våra projekt. Projektet i krävs normalt tyder på 2 ,5 till 2700 kronor per kvadraten för att kunna få en ekonomisk genomförbarhet. Den låga risken för var kan sen återspeglas också är att titta på den genomsnittliga körtiden som Jomatsson har i sitt bestånd som uppgår till drygt tio år. Men som vi nämnde tidigare så är situationen homogen runt omkring landet utan vi har också valt att redovisa hur det ser ut och i det vi kallar referensområdet där man kan se typiska kommuner utan koppling till stortstadsregionerna. Där kan man se att betalningsvillen är besentligt lägre än för våra områden vilket får tillföljda att det är svårt att uppgradera lägenheter och också kunna höja hyran eftersom man då riskerar på stora vakanser och där också det inte går att bygga nytt eftersom betalningsvillen inte tillräckligt högl och för ekonomisk genomförbarhet i de projektet. Om vi sedan då blickar framåt hur vi ser den här betalningsvillen utvecklas så har vi tagit hjälp av evidens som är en fastighetsanalytiker för att också kunna prognostisera hur vi bedömer att betalningsvillen för våra geografier där vi finns, det vill säga Stockholm närför uppe de utvecklas framöver. Så den här grafen så ser ni då både i historiska utfallet för betalningsvillen i Stockholm närför uppe men också de prognostiserade utvecklingen och det här är då i reala priser vilket gör att man får lägga på informationen för att se den faktiska utvecklingen. Det man kan se om man blickar framåt är att betalningsvillen bedöms fortsätt att utvecklas väldigt positivt i det här fallet och genomsnitt tre och en halv procent de närmaste åren. Det här drivs ju väldigt mycket av de reala inkomstökningarna som många hushåll med de havik också kommer öka deras köpkraft framöver vilket i sin tur också då leder till att man är villiga att betala mer för sitt boende. Så sumerat kan man säga att Jomatsson står väldigt stabilt i den här turdelade bostadsmarknaden. Om vi ska sumera då kvartalet så kan vi konstatera att vi fortsätter levererat starkt resultat i linje med vår strategi för tillväxt och att vi också tagit nästa steg i vår tillväxtplan med en återgång till nyproduktion och att avslutningsvis då vi står starka i vår position i Stockholmsregionen vilket ger oss konkurrensfördelar på en tilldelad bostadsmarknad. Och med det vill vi öppna upp för frågor. Under frågestunden kan deltagarna ställa frågor genom att trycka 4 kant 5 på sin telefon. Om du vill dra tillbaka din fråga vänligen tryck 4 kant 6. Nästa fråga kommer ifrån Kaven Kyrvankort från SEB. Varsågod. Ja god morgon. Jag har några frågor. Jag tänkte att den första frågan berör lite kring inkärningsmågan som ni ändå förklarade. Vad som drev den lägre marginalen. Jag skulle kunna säga någonting om framåtblickade marginaler. De här kostnadsnivån är de representativa även framöver då. Men som jag nämnde där så är ju en väldigt stor hävstång som vi kan använda för att ytterligare reducera våra kostnader. Det är ju de pågående uppgraderingsprojekten och de pågående energioptimeringarna. Typiskt sätt när vi uppgraderar våra lägenheter så kan man sänka fascisk kostnad med ungefär 20 % och som jag nämnde tidigare så har vi tagit beslut om och genomfört då energioptimering åtgärder som bedöms sänka vår energiavvändning med 13 % framöver och det är ju ett projekt där i stor del inte syns i siffrorna ännu så att det här är ju sådant som talar för att vi kommer att kunna fortsätta effektivisera våra kostnader. Sen är det ju utmanande och det kan inte vi svara på exakt vad prisökningarna blir och på framförallt taxibundet men de senaste två och tre åren så har det varit väldigt höga prisökningar men där vi ändå lyckas hålla emot så att det här sumerat kan vi göra att vi ser på att vi kommer att kunna hålla stabilitet i våra fascisk kostnader framöver. Men om man låter säga 26 -27 vad tror ni att en uppnåbare driftnet av marginal då givet ett fokus på investeringar och kunna reducera kostnader och liknande. Vi levererar ju inga prognoser på överskottskrader. Det man kan säga är att det vi gör nu också då kopplat till hur vi bedömer att vara hyresentekter ska ökas framöver. Det är ju att vårt mål är att vi ska stärka överskottskraden framöver. Och sen har jag också en fråga på finansnätet här att den genomstiftliga räntan kommer upp något i kvartalet hur förväntan ni är att underliggande ränta kommer att utvecklas givet den strukturen ni har samt även då att jag antar att ni kommer att utöka investeringar så kanske vi kan höra någonting kring villkor för ny skuld också. Även om man tittar på utvecklingen av genomsnittsräntan så har vi redovisa att hur våra portföljer ser ut. Där kan man ju se att den genomsnittliga räntan i det räntesäkrade portföljen kommer att successivt öka. Däremot så ser vi att marknadsräntorna har fallit tillbaka där man också har räknat in en lägre rörlig ränta man vi upplever nu så att om man kombinerar de här två utifrån vad man själv antar om marknadsräntans utveckling så får man bra bild över hur vår genomsnittsränta ska utvecklas. När det kommer till våra marginaler när det kommer till upplåning så kan vi inte uttala som enskilda villkor som vi har men vi kan däremot guida att vi upplever att vi har gått till box till de villkor som gällde innan de akroekonomiska förutsättningarna och förutsättningarna på finansieringsmarknaden för 2022 och där brukar man guida och säga att bostadsbolag kan låna till en marginal på runt hundra sjukter. Det är bra och sen har jag haft en fråga i er land där det här nya omsorgsboendet i Bromma finns någon typ av indikation på hur stora investeringar som kommer klävas ur det här projektet. Ja men absolut så har vi börjat titta på de här bitarna men det är för tidigt än att vi vill uttala oss om det. Vi kommer genomföra projektering här under andra hälften. Det vi kan uttala oss om är att vi kommer uppfylla våra mål när det kommer till projektmarginal på det här projektet utifrån hur förutsättningarna ser ut för stunden och där ligger vi någonstans med ett mål om att vi minskar om projektmarginal på 10 procent. Sen får vi se hur det utvecklas nu när vi fortsätter att optimera projektet i projekteringsfasen. Så man kan väl säga att en total investering kan ligga någonstans runt 4 -500 miljoner någonstans där. Sen bara min sista fråga här och det är ju kring finansiering av era projekt och renoveringen. Då tänker jag kommer ni då att försöka utöka er belåningsgrad eller hur ska ni finansiera alla de investeringarna. Jo men vi kommer att behöva ta upp och utöka vår skuld framöver och det är ju en del av vårt plan har varit när vi initierade vårt ökade fokus på tillväxt under 2024 så sa vi att vi skulle fokusera initialt på investeringar i energi och även i uppgraderingar där vi ser bra lönsamhet och hög marginal på investering. Det här har gjort att våra fassesvärden har stigit som en följd av de här investeringarna och det gör ju också att vi har frihort kapital nu där vi kan då låna upp på befintliga fastigheter och finansiera tillväxt så den normala modellen för fastighetsbolag och hur tillväxt sker och det är ju väldigt positivt att vi har fått till den här värdeutveckling vilket gör att vi nu kan investera i högligt takt framöver. Jättebra, det var de frågor ni hade. Tack så mycket. Ästa fråga kommer ifrån Erik Granström från D &B Carnegie. Varsågod. Tack så mycket och god morgon. Jag hade några ytterligare frågor och det första gäller kanske omförhandlingarna inför nästa år. Jag förstår att ni är klara nu för 2025 men Per skulle du kunna säga någonting om hur funderingarna går för 2026 och vilka indikationer som finns och vad ni tror att omförhandlingen av bostadshyror kommer att landa på nästa år. Vi har ju tidigare tagit fram en prognos och det var egentligen innan årets hyresförhandling där vi såg att om det är historiska sambandet mellan inflation och hyresökningar ska fortsatt gälla så behöver ju bostäder ha då hyresökningar på ungefär knappt 4 % per år för att komma i kapten. Inflationsskulden som byggdes upp från 2022 och framåt. Men då sa vi också att vi trodde någonstans att det skulle landa på 5 -3 % eller näst kommande tre år. Nu landade ju årets hyresförhandling gå på 5 ,2 -5 ,3 så det var väl ganska nära det vi estimerade så nästa år kommer det att landa någonstans mellan 3 ,5 -4 % skulle jag tro och det är väl också indikationer som gäller utifrån de två års överenskommelser som slöts då som har såg både 25 -26 års hyresjustering. Tack och betyder det att när ni värderar fastigheterna när ni gör externa värdering eller interna värderingar är det då 3 ,5 -4 % hyresförhandling ni räknar med i värderingsfalkylerna eller är det använder man någon annan siffra där? Det är våra värderare som bedömer vilken hyresökning som de tror ska ske och vi har ju 75 % av våra värderingar internt varje kvartal och vi speglar i deras antaganden och där brukar värderarna vara konservativa när det kommer till vilka hyresjusteringar ska ske fram tills det är att de ser lite mer konkreta evidens mot slutet på året på uppgörelse som sker då. Så mer än så kan de diga i det. Okej men det betyder egentligt tekniskt att säga att den här drygt fem som var för i år har man tagit hänsyn till kan man säga för det är så att säga historia men det ni talar om eventuellt för nästa år det är inte det som ligger i värderingsfalkylerna idag. Stämmer. Det är vår egen prognos vad vi tror. Jättebra. Ja jättebra, tack. Sedan tänkte jag fråga lite kring belåningsgraden. Den kom in strax under 47 % nu i Q2. Målsättningen är ju under 50. Hur balanserar ni det här framöver givet investerings behoven ni har. Skulle ni kunna tänka er att sälja någonting för att fortsätta finansiera investeringar eller tycker ni att den löpande inkänningen och finansieringen på marknaden är tillräckligt för att kunna fortsätta med det investeringspaket som ni har. Vi ser ett väldigt positiv sentiment när det kommer till upplåning i bankerna. Det ser vi inte som nån flaskhals för de investeringsplaner vi har idag. Det är ju klart att vi fortfarande kan använda aktiv portföljförvaltning som ett verktyg dels för att friöra kapitalfittlarinvestering men sen också att vi ska kunna växla ut och färdeutvecklade fastigheter för att kunna förvärva fastigheter med ny utvecklingspotential alternativt och dra igång mer nyproduktionsprojekt. Det är ju ett sätt att omforma portföljen för att bli ännu mer attraktiv framöver kanske snarare än att vi behöver det för att friöra kapital och för den tillväxtplan vi har. Tack och min sista fråga gällde det här omsorgsboendet i Bromma. Skulle du kunna säga någonting om hur långt hyresavtalet ser ut med Ambea eller Ambeas dottebolag? Det är den ena delen. Den andra är när ni nu projekterar den. Vad ser ni för färdigställande? Ni hoppas kunna starta H1. Hur lång tid räknar ni med att det tar både beroende på om det blir 80 eller 100 enheter? Vi kan tyvärr inte uttala oss om avsexbeklaring med vardag. Däremot kan man säga att det skiljer sig lite grann hyresättningen på vår omsorgsboende jämfört med vanliga, kommersiella fastigheter eller för den del bostäder eftersom hyran är satt per plats, alltså per vårddygn egentligen. Det är klart att det finns en underliggande koppling till antal padratmeter, men man kan också optimera ytor, vilket för att optimera ekonomin i projektet också. När det kommer genom förhållande tid så har vi sagt att vi har en ambition att starta projektet under första halvåret nästa år. Där får man ha med sig att produktionstiden är lite drygt två år för det här, vilket gör att man är inne i 2028 för färdigställande och sannolikt och andra halvåret. Jättebra, tack så mycket, det var mina frågor. Tack så mycket. Som en påminnelse, om du vill ställa en fråga, tryck 4 kant 5 på din telefon. Finns inga fler frågor just nu, så jag lämnar över ordet till talarna för eventuella avslutande kommentarer. Tack så mycket för att ni var med och deltog i dagens presentation av vår kvartalsrapport. Vi kommer då att presentera vår delårsrapport för januari, september, den 23 oktober. Då ses vi här igen. Tack för idag. Tack så mycket för att ni var med och deltog i dagens presentation av vår kvartalsrapport.