Host (InvestorCaller): Your line is muted. Welcome to the conference call. For the first part of the conference call, the participants will be in listen-only mode. During the questions and answers session, participants are able to ask questions by dialing star 5 on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to the speakers. Please go ahead.

Per Nilsson (CEO): Välkomna hit idag. Mitt namn är Per Nilsson och jag är VD på John Mattson. Jag ser fram emot att tillsammans med vår interim CFO Lars Ingman presentera vår rapport för perioden januari till september. Om vi inleder med att summera kvartalet så kan vi konstatera att bolaget fortsatt har en positiv utveckling av den underliggande verksamheten. Vi har ett förvaltningsresultat per aktie som ökar med 14,6 procent för perioden jämfört med samma period föregående år. Och det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar med 9,4 procent för perioden jämfört med samma period föregående år. Och det justeras för utdelning om 0,25 kronor per aktie. Vi har under kvartalet fortsatt att arbeta aktivt med vår kapitalallokering i syfte att skapa långsiktigt aktieägarvärde. Och fastighetsaktier handlas ju för närvarande till rabatt mot substans. Och John Mattsson är här inget undantag. Det här gör att vi fortsatt ser återköp som en attraktiv värdeöverföring till våra aktieägare och ett bra komplement till investeringar i vår plan för tillväxt. Sedan vi inledde återköpen 2025 så har vi totalt återköpt aktier för 129 miljoner kronor, varav 77 miljoner kronor under 2026. Sedan de makroekonomiska förutsättningarna stabiliserade sig under inledningen av 2024 så har bolaget haft ett ökat fokus på tillväxt, vilket också gett resultat. Med det som bakgrund och med de framtidsutsikter som vi ser för bolaget framöver så har styrelsen efter periodens utgång beslutat om att revidera våra finansiella mål. Där vi höjer målet om tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie från 7 till 10 procent och där målet om en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 ligger fast. Om vi går vidare till måluppfyllnaden då så kan vi konstatera att vi överträffar vårt mål om en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 och där vi har ett utfall som ligger i linje med vårt nya mål om en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10 procent. Om vi börjar då i förvaltningsresultatet så ökar intäkterna för perioden med 5,7 procent. Och det här är en följd av de årliga hyresjusteringarna för bostäder, att vi har förvärvat fastigheter i Uppsala som vi tillträdde första juni och också ett resultat av våra pågående uppgraderingsprojekt. Trots att vi hade en kall och snöig inledning av året och att vi också i kombination haft väsentliga prisökningar på taxebundna kostnader så har vi ändå haft god kostnadskontroll där fastighetskostnaderna ökade med 4,2 procent. Och då ska man beakta att ungefär hälften av den här ökningen kommer från de fastigheter som vi förvärvade i Uppsala. Högre hyresintäkter och bra kostnadskontroll gör att driftöverskottet ökar med 6,2 procent. Och att överskottsgraden för kvartalet uppgår till 76,6 procent. Och för rullande tolvmånadersperioden så uppfyller vi en för bolagets rekord hög överskottsgrad om 72,7 procent. Tittar vi då på tillväxten i förvaltningsresultat per aktie så uppgår det till 14,6 procent. Justerat för den utdelning som vi fått från fastighetsbolaget Traco där John Mattsson är delägare så blir tillväxten 1,2 procent. Anledningen till att den är lägre än vad driftöverskottsutvecklingen är för perioden är att vi har en högre genomsnittlig ränta under 2026 jämfört med 2025. Det här framförallt för det tredje kvartalet. Vi har sedan en tid tillbaka upplevt högre marknadsräntor. Här ska vi understryka att John Mattsson har en god ränteberedskap genom att en hög andel av våra lån är säkrade via räntederivat. Trots det innebär högre marknadsräntor att vi kommer att få en högre genomsnittsränta vilket också påverkar förvaltningsresultatet negativt, framförallt här i det tredje kvartalet. Om vi går vidare sen då i tillväxt i substansvärde så håller den positiva trenden i sig med positiv värdeutveckling för vår fastighetsportfölj. Och det här är ju framförallt ett resultat av värdeskapande inom vår projektverksamhet. Och det är ju olika typer av projekt som vi bedriver som alla skapar värde för bolaget. Det är ju dels våra ROT-projekt. Det är projekt i i tidiga skeden, det vill säga nyproduktionsprojekt som vi utvecklar detaljplaner och byggrätter för, men också projekt nu i genomförande. Till det så har vi också under kvartalet haft fortsatt stabila avkastningskrav, vilket i kombination med förbättrat driftöverskott också påverkar och bidrar till den positiva värdeutvecklingen under kvartalet. Totalt sett uppgår värdeutvecklingen till 0,7 procent för kvartalet, vilket bidrar till att Tillväxten i långsiktigt substansvärde per aktie för perioden uppgår till 9,4 procent jämfört med samma period föregående år. Det är justerat för utdelning om 0,25 kronor per aktie. Här ska vi tillägga att båda de här nyckeltalen, tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, påverkat positivt av de återköp som genomförts under 2025 och 2026. Alltsedan de makroekonomiska förutsättningarna stabiliserade sig under inledningen av 2024 så har John Mattson haft ett ökat fokus på tillväxt. Initialt så fokuserade vi våra investeringar på befintligt bestånd genom energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. De här investeringarna var väldigt lönsamma vilket frigjorde ytterligare kapital vilket möjliggjort att vi under året även då startat nyproduktionsprojekt och övergått till selektiva förvärv. I den här bilden så ser ni utvecklingen av långsiktigt substansvärde per aktie och värdeförändringen per kvartal för perioden Q1 2024 till Q3 2026. Det långsiktiga substansvärdet per aktie representeras av den ljusblå linjen och syns då på den vänstra axeln och värdeförändring per kvartal syns med de här mörkblå staplarna och redovisas på den högra axeln. Och det man kan se det är ju att alltsedan vi fick stabiliserade avkastningskrav för våra fastigheter under andra kvartalet 2024 kontinuerligt haft en positiv värdeutveckling i vår portfölj, vilket är ett tecken på att vår plan för tillväxt gett avsedd resultat. Den här positiva värdeutvecklingen som vi haft har bidragit till att vi också haft en bra tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie som för den här perioden, det vill säga från Q1 2024 fram till Q3 2026 uppgår till hela 26 procent vilket motsvarar en årlig genomsnittlig tillväxt på 9,4 procent. Med anledning av den starka operationella utvecklingen i bolaget och de framtidsutsikter vi ser framöver så har styrelsen efter periodens utgång tagit beslut om att revidera vårt mål avseende tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. I den här bilden ser ni en summering av de värdedrivare som vi kommer att arbeta med framöver för att uppnå vårt mål om tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10 %. Vi har delat in det dels i ett basscenario och dels i aktiva åtgärder. Basscenariot utgår ifrån den tillväxt vi får utifrån långsiktig inflation och den direkta vi har från nuvarande fastighetsportfölj. Tittar vi på de aktiva åtgärderna så ingår att vi kommer att jobba aktivt med vår portföljförvaltning och med värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Vi kommer höja den genomsnittliga direktavkastningen från 3,5 till 3,7 procent framöver. Vi kommer också fortsatt ha ett starkt fokus på energieffektiviseringar där målet framöver är att ligga på i genomsnitt 7 procent effektiviseringar. Per år. Våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar kommer fortsatt ha en viktig roll i vår tillväxt framöver. Vi har ju stor potential där vi ungefär kan uppgradera 1500 lägenheter. Sedan tidigare har vi haft ett mål om att uppgradera 200 lägenheter per år. Nu höjer vi den ambitionen till 300 lägenheter per år. Nyproduktion kommer också att utgöra en viktig tillväxtdrivare för oss framöver där vi under året har återgått till nyproduktion och successivt kommer öka de volymerna mot ett mål om att produktionsstarta 250 lägenheter per år i egen regi av hyresrätter. Till det så har vi goda förutsättningar att inom ramen för våra fastighetsbestånd utveckla attraktiva bostadsrättsbyggrätter. Här är målet att produktionsstarta 100 bostadsrättslägenheter i samarbete med projektutvecklare där vårt JV med Besqab kommer vara en viktig plattform för det här framöver. Och allt som allt summerar det här då till en tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om 10 procent. Om vi går vidare till vårt fastighetsbestånd så har vi inga förändringar sedan föregående kvartal. Antalet lägenheter uppgår fortsatt till 4573. 83 lägenheter där 83 procent av den uthyrbara ytan om 354 000 kvadratmeter utgörs av bostäder. Går vi vidare till vår utvecklingsportfölj så har inga större förändringar skett sedan föregående kvartal. Samtliga projekt löper på enligt plan, vilket gör att utvecklingsportföljen fortsatt utgörs av 1089 lägenheter och då knappa 1000 kvadratmeter kontor. Under inledningen av 2025 så produktionsstartade vi ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna. Det här projektet har löpt på enligt plan vilket gör att vi kommer att färdigställa det här under inledningen av nästa år. Och för att bibehålla en hög produktionstakt I våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar förbereder vi nu för nästa stora uppgraderingsprojekt. Och det är det projekt ni ser på bilden här, vilket är då vårt fastighetsbestånd i Rotsunda, även det då i Sollentuna. Det är ett fastighetsbestånd som byggmästare John Mattson byggde på 50-talet och som består av 245 lägenheter och lokaler. I det här projektet så kommer vi ta ett helhetsgrepp om det här området. Både då arbeta med de enskilda byggnaderna genom att säkerställa den tekniska statusen i beståndet och i det också byta energisystem. Där bedömningen är att vi kommer kunna gå då från en energianvändning på 130 kilowattimmar per kvadrat ner då till 70. Vi kommer också renovera samtliga lägenheter och lyfta dem till nyproduktionsstandard. I det här projektet så kommer vi också se över mellanrummet mellan husen där de kommersiella lokalerna spelar en viktig del för att utveckla serviceutbudet i området och skapa ett utbud som underlättar våra hyresgästers vardag och skapar också då som helhet i det här projektet trygga attraktiva boendemiljöer för många år framöver. Och efter periodens utgång så ingick vi entreprenadavtal med entreprenören Jiben för att genomföra det här projektet. Och planeringen om att produktionsstarta det här till årsskiftet är i full gång. Projektet kommer sedan att genomföras i etapper under ungefär ett och ett halvt år. Och med det vill jag lämna över till Lars.

Lars Ingman (CFO): Tack Per! Då går vi vidare till koncernens resultaträkning för perioden januari till september 2026. Den underliggande verksamheten fortsätter att utvecklas positivt där både driftöverskott och förvaltningsresultat ökade jämfört med motsvarande period förra året. Hyresintäkterna ökade till 533,2 miljoner att jämföra med 504,4 miljoner föregående år. Den här ökningen förklaras av de årliga hyresjusteringarna. Pågående lägenhetsuppgraderingar och ett framgångsrikt uthyrningsarbete inom det kommersiella beståndet. Samt att Uppsalaförvärvet ingår från tillträdet den 1 juni 2026. Vidare den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,1 procent, vilket är 0,5 procent lägre jämfört med föregående kvartal. Den högre vakansgraden är tillfällig och den beror på en ökad investeringstakt. För lägenhetsuppgraderingar och förberedelser inför de värdeskapande uppgraderingarna som planeras att genomföras och startas i Rotsunda vid årsskiftet. Om vi då exkluderar lägenheter under uppgradering så uppgår den uthyrningsgraden till 99,7 procent. Fastighetskostnaderna uppgick till 138,1 miljoner. Jämfört med 132,4 miljoner. Den här ökningen drevs främst av högre taxebundna kostnader, en kall och snörig inledning av detta år och sen de tillkommande kostnaderna för beståndet i Uppsala. Samt att vi också ser tillfälligt högre fastighetsadministrationskostnader till följd av inhyrd personal under perioden. Driftöverskottet ökade med 6,2 procent till 395,1 miljoner. Och överskottsgraden uppgick därmed till de rekordhöga 74,1 procent för nio månaders perioden och till 76,6 procent under tredje kvartalet isolerat. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 40,5 miljoner kronor jämfört med 39,3. Och i perioden så ingår det engångskostnader om 1,7 miljoner kronor som är hänförliga till organisatoriska förändringar. Vidare till finansnettot som uppgick till minus 151,1 miljoner jämfört med 154,8 miljoner föregående år. Att utfallet är i nivå med föregående år förklaras främst av utdelningen från Turaco om 23,6 miljoner kronor vilket motverkade effekten av de högre räntenivåerna. Och en större lånevolym efter genomförandet av förvärvet i Uppsala. Förvaltningsresultatet ökade till 200,5 miljoner kronor jämfört med 177,9 miljoner. Det motsvarar 2,69 kronor per aktie och därmed en tillväxt om 14,6 procent. Och rensar vi för utdelningen Från Turaco så var tillväxten i förvaltningsresultat per aktie 1,2 procent. Och slutligen periodens resultat efter skatt uppgick till 557,1 miljoner. Det resultatet inkluderar då positiva värdeförändringar på fastigheter om 338,5 och förändringar på räntedeviat om 105 miljoner. Vidare till nästa sida som handlar om fastighetsvärdet. Fastighetsvärdet vid början Vid början av perioden uppgick till 14,5 miljarder. Det har ökat under den här nio månaders perioden till 15,8 miljarder. Som ni kan se till högra grafen. Under perioden uppgick de totala investeringarna till 1,40 miljarder. Av detta avstod 790 miljoner förvärvet i Uppsala och 250 miljoner var investeringar i nybyggnation, uppgraderingar och övriga investeringar. Under perioden frånträddes också fastigheter med ett bokfört värde om 96 miljoner kronor. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 335,2 miljoner. Den positiva värdeutvecklingen drevs främst av de värdeskapande investeringarna i nyproduktion och byggrätter om 147,2 miljoner kronor. Lägenhetsuppgraderingar om 53 miljoner och samt förbättrade driftnetto som bidrog med 93 miljoner kronor totalt. Om vi tittar på det tredje kvartalet isolerat så uppgick värdeförändring på fastigheter till 103,1 miljoner kronor. Där projektverksamhet och pågående uppgraderingar var de tydligaste värdedrivarna i kombination med stabila avkastningskrav och ett förbättrat driftsöverskott. Koncernens balansräkning går vi vidare till. Konstaterar förvaltningsfastigheterna 15,8 miljarder och de totala tillgångarna 16,6 miljarder. Eget kapital uppgick till 6,9 och av det var det 6,8 som var hänförligt till moderbolagets aktieägare, vilket motsvarar 92,63 kronor per aktie. Räntebärande skulder 7,5 miljarder. Det är en ökning under året som främst är hänförlig till finansieringen av förvärvet i Uppsala. Belåningsgraden uppgick till 47,6 procent vilket är lägre än föregående kvartal vilket främst förklaras med de stigande fastighetsvärdena under perioden. Så aktuell, så totalt sett så... Understiger den aktuella belåningsgraden det långsiktiga målet som är 50 procents belåningsgrad. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,1 gånger vilket är över det långsiktiga målet om minst 1,5 gånger. Långsiktiga substansvärdet uppgick till 109,31 kronor per aktie. Och justerat för utdelning 0,25 kronor per aktie så motsvarar det en ökning med 9,4 procent jämfört med föregående år. Sen kan vi gå vidare till finansieringsbilden. Där vi tittar på skuldportföljen och våra finansiella riskmått. Den utnyttjade kreditvolymen uppgick till 7,5 miljarder och disponibel likviditet utgångna perioden uppgick till 406 miljoner kronor. Den genomsnittliga kreditbindningstiden inklusive lånelöften uppgick till 2,1 år. Och av den utnyttjade kreditvolymen så förfaller 24 procent inom ett år och 35 procent inom ett till två år. Genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år. Och den genomsnittliga räntan inklusive effekter av räntederivat uppgick till 3,26. Procent jämfört med 3,17 procent vid utgången av föregående kvartal. Bolaget har vidare ränteswappar om nominellt 6,8 miljarder kronor och marknadsvärdet av dessa räntederivat uppgick till positiva 118,8 miljoner. Räntetäckningsgraden uppgick då till 2,1 gånger för perioden och finansieringsprofilen ger oss, som vi ser det, en god ränteberedskap. Men där förändringar i marknadsräntorna successivt kommer och får genomslag och påverkar räntekostnaderna över tid. Avslutningsvis så går vi då igen över till bilden över aktuell intjäningsförmåga. Per 30 september. Den här tabellen visar en ögonblicksbild över den årliga intjäningsförmågan och ska då inte ses som en prognos. Hyresvärdet uppgick till 753,5 miljoner och har stigit sedan förra kvartalet främst på grund av en ökad rörlig debitering av förbrukningskostnader och intäkter från externa garage. Vakanser och rabatter ökade till 21,6 miljoner från 18,2. Det här är främst på grund av tillfälliga vakanser i samband med ökad volym av pågående och planerade ROT-projekt. Inklusive det projekt som omnämndes tidigare, nämligen ROT-sunda. Netto ökade hyresintäkterna till 731,9 miljoner. Driftöverskottet uppgick till 530 miljoner. Till 5,9 vilket då är 1,3 miljoner högre jämfört med föregående kvartal. Och där central administration bedöms vara i princip flatt mot föregående period. Och där överskottsgraden beräknas uppgå till 73,2 procent vilket också är paritet med föregående kvartals intjäningsförmåga. Tittar vi på finansnettots uppgång uppgår det här till 268,2 miljoner, vilket då är en försämring med 9,6 miljoner kronor. Och det här speglar ju då en stigande räntenivå som vi har sett under kvartalet i marknadsräntorna. Och därmed förvaltningsresultatet slutligen i intjänsterna uppgick till 214,6 miljoner kronor. Att jämföras med 223,5 föregående utgången av juni. Den här nedgången förklaras huvudsakligen av högre räntekostnader som en följd av de stigande marknadsräntorna vi har sett sedan sommaren. Och därmed över till Per.

Per Nilsson (CEO): Tack Lars. Om vi ska avsluta med att summera det tredje kvartalet så fortsätter vi att ha en positiv värdeutveckling i vårt fastighetsbestånd. Vi upplever högre marknadsräntor vilket påverkar kvartalets förvaltningskostnader. Vi har fortsatt ha en aktiv kapitalallokering där återköp kompletterar våra investeringar i vår tillväxtplan. Och där den starka operationella utveckling vi haft nu möjliggör en högre tillväxtambition framåt med reviderat finansiellt mål. Och med det så är vi klara med presentationen och öppnar upp för frågor.

Host (InvestorCaller): If you wish to ask a question, please dial star 5 on your telephone keypad to enter the queue. If you wish to withdraw your question, please dial star 5 again on your telephone keypad. As a reminder, if you wish to ask a question, please dial star 5 on your telephone keypad. There are no more questions at this time, so I hand the conference back to the speakers for any closing comments.

Per Nilsson (CEO): Då vill vi avsluta med att tacka för ert deltagande i dagens call och hälsar er tillbaka igen den 12 februari 2027 när vi presenterar vår bokslutskommuniké för 2026. Tack för idag!