John Mattson Q4 2025, Call Transcript
Välkomna hit i dag. Mitt namn är Per Nilsson och jag är VD på John Mattson. Jag ser fram emot att tillsammans med våran CFO Ebba Pilo Karth presentera vår bokslutskommuniké för 2025.
John Mattson har fortsatt att utvecklas positivt under året. Vi överträffar båda våra finansiella mål där förvaltningsresultatet per aktie ökar med 14,6 procent för 2025 jämfört med 2024. och det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar med 7,4 procent jämfört med föregående år.
Vi har också haft fortsatta framsteg genom hållbarhet, där vi framför allt utvecklar vårt arbete med att reducera vårt klimatavtryck från uppvärmning av våra fastigheter, men där vi också utvecklar vårt arbete och vårt resultat när det kommer till social hållbarhet i våra bostadsområden. Vi har också följt vår plan för tillväxt, där vi fortsatt haft ett stort fokus på investeringar i befintligt bestånd genom energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Men vi har under året också förberett för en återgång till ny produktion under 2026.
Vi har också arbetat aktivt med vår kapitalallokering i syfte att ytterligare stärka vårt aktieägarvärde, där vi under slutet av 2025 och inledningen av 2023, eller 2026, avyttrade tre stycken bostadsfastigheter genom ombildning. Och det här samtidigt som vi då inledde återköp av vår aktie under 2025, där vår aktie då för närvarande handlas till rabatt mot substansvärdet. Efter periodens utgång så föreslog också styrelsen en utdelning om 0,25 kronor per aktie.
Och det här är ju första gången sedan bolaget börsintroduceras 2019 som styrelsen föreslår en utdelning och i anslutning till det här så med beaktande av bolagets starka kassaflöde men också framtida kapitalbehov för investeringar kopplat till vår tillväxtplan har också Syresen beslutat om att revidera bolagets utdelningspolitik. Vi vill understryka att återköp av aktier och utdelning till våra aktieägare inte sker på bekostnad av vår tillväxtplan, det vill säga investering i befintligt bestånd eller återgång till nyproduktion under 2026, utan ska ske som ett komplement för att ytterligare stärka vårt aktieägarvärde. Om vi går vidare och tittar på vår måluppfyllnad för 2025 så överträffar vi båda våra finansiella mål och de finansiella målen är att ha en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 procent och då även en tillväxt i långsiktig substansvärde per aktie om 7 procent.
Om vi börjar då med förvaltningsresultatet så har vi då en ökning av våra intäkter under 2025 med 4,7 procent. Det här är ju framför allt då en följd av de årliga hyresjusteringar för bostäder men även då ett resultat av att vi ökat takten i våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar och också att vi under året har haft en framgångsrikt utställningsarbete i det kommersiella beståndet där vi lyckats bibehålla En hög utgivningsgrad trots en utmanande hyresmarknad. Under året har vi också haft stabila fastighetskostnader där fastighetskostnaderna endast ökar med 1,6 procent.
Och det här trots att vi haft kraftiga prisuppgångar på våra taxabundna kostnader. Men där vårt arbete med att effektivisera våra fastigheter gjort att vi har kunnat bromsa effekterna av de här priserna. Under året har vi också ökat underhållet till en långsiktigt hållbar nivå och rensar man då för de ökade underhållskostnaderna i 2025 jämfört med 2024 så ökar endast fastighetskostnaderna med 0,5 procent.
Att intäkterna ökar och att vi har stabila fastighetskostnader gör att driftöverskottet ökar med 5,9 procent och att vi uppnår en för bolaget rekordhög överskottsgrad om hela 72,4 procent. Tillväxten i driftöverskott och något då lägre räntekostnader gör att vi får en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie på 14,6 procent för 2025 jämfört med 2024. Om vi går vidare då till tillväxt i substansvärde så kan vi konstatera att den positiva trenden som inleddes 2024 med stigande fastighetsvärden har hållit i sig under 2025.
Under året har vi fortsatt upp blev stabila avkastningskrav, vilket i kombination med förbättrat driftöverskott som följd av de hyresökningarna som vi har sett, men också stabila fastighetskostnaderna, har haft en positiv inverkan på värdeutvecklingen i vårt bestånd. Men det är också glädjande att se att vårt värdeskapande inom projektverksamheten också nu syns i värdeutvecklingen, där en allt större del av vår värdeveckling kommer från projektverksamheten. Och då är det ju att vi har ökat takten inom våra värdeskapande lägenhetsuppgraderingar men också att vi har haft en bra framdrift i våra stora nyproduktionsprojekt som ligger i tidiga skeden.
Så det här sammantaget gör att värdeutvecklingen för 2025 eller för kvartalet blir 0,4 procent och för helåret 2025 2,3 procent. Tillväxten som vi haft då i den positiva värdeutvecklingen gör att vi har en En tillväxt i långsiktig substansvärde om 7,4 procent per aktie för 2025 jämfört med 2024. Om vi går vidare till uppföljning av våra hållbarhetsmål så jobbar i bolaget utifrån fyra stycken fokusområden hållbarhet och där är fokusområden som utgörs av bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor som identifierat genom intressant dialog.
Om vi börjar med det första området levande och tryggt lokalsamhälle så har vi ett mål om att vi ska ha en högre trygghet och attraktivitet i våra områden än branschsnittet och det här mäter vi genom våra löpande kundenkäter som vi gör med aktiv bo. Och under året har vi fortsatt att jobba strukturerat med social hållbarhet i våra områden dels utifrån att vi har jobbat själva men också framför allt tillsammans med andra aktörer för att kunna ta ett helhetsgrepp när det kommer till social hållbarhet i våra områden. Det är mycket glädjande att konstatera att det här arbetet har gett resultat.
Tittar man på trygghetsindex så har det ökat med 2,5 procentenheter jämfört med föregående år. Och attraktivitetsindex har ökat med 2,4 procent jämfört med föregående år. Det här sammantaget gör att vi uppfyller båda våra mål inom social hållbarhet.
Om vi går vidare till nästa fokusområde, energieffektiva fossilfria lösningar. så har vi ett mål om att vi ska minska växthusgasutsläppet inom scope 1 och scope 2 med minst 40 fram till 2030. Under året har vi gjort stora framsteg inom det här området.
Vi har haft bra framdrift i vårt arbete med att effektivisera vår fastighets- och energianvändning, där vi har en 7 lägre energianvändning under 2025 jämfört med föregående år. Dessutom har vi nu fasat ut den sista bränslena för uppvärmning av våra fastigheter. Dessvärre då så motverkas effekterna av vårt eget arbete från våra energileverantörer där värmeleveransen i år har haft en högre klimatpåverkan än föregående år.
Så det här gör ju att minkningen i växthusgasutsläpp inom skopp 1 och skopp 2 för 2025 är 4,3 procent lägre jämfört med föregående år. För att vi ska uppnå vårt mål fram till 2030 behöver vi genomsnittssänka växthusgasutsläppen med 5,5 %. Tittar vi däremot under perioden från vårt referensår 2021 fram till i år så har vi genomsnittssänkt våra utsläpp med 6,6 %.
Vi ligger med marginal före den trenden som vi behöver följa för att uppnå målet fram till 2030. Vi går vidare till nästa område, ansvarsfull materialavfallshantering. Det hanterar vårt klimatavtryck från vår projektverksamhet.
Där har vi sagt att vi ska ha utsläpp per kvadratmeter som ligger i linje med eller bättre än branschen. Under året har vi färdigställt 130 stycken uppgraderade lägenheter. och genom de systemval och de klimatberäkningar som har gjort projekten så kan vi konstatera att vi ligger i linje med branschen.
Om vi går vidare till sista fokusområdet och hälsosamma inspirerande arbetsplats är det mycket glädjande att se att vi i de löpande medarbetare undersökningarna ytterligare har höjt vårt resultat under året. Vi ligger nu på ett resultat över bransch snittet vilket gör att vi också uppfyller målet. Vi uppfyller även.
Våra båda är mål kopplat till mångfald där vi har ett kvalitativt mål för mångfald och ett kvalitativt mål för jämställdhet. Där är det också glädjande att se att Allbright lyfter fram oss som ett av Sveriges mest jämställda bolag under 2025. Sen har vi tyvärr inte lyckats uppnå vårt mål när det kommer till sjukfrånvaro där vi ska ha högst 3 procent.
Vi landar på 3,6 vilket är en sänkning från föregående år men vi når inte hela vägen fram. Och vi har också haft en olika verksamheten under året där vi mäter olyckor som incidenter som sker som gör att vi har personal eller personer som jobbar för oss som har en sjukfrånvaro längre än en dygn och i det här fallet så var det ändå positivt att vår medarbetare var tillbaks på arbetet igen efter två dagar. Som man ska summera våra hållbarhetsmål så har vi för året en hög uppfyllnad av våra hållbarhetsmål.
Om vi går vidare och tittar på vår plan för tillväxt så arbetar vi utifrån en tillväxtstrategi som är baserad på fyra strategiska hörnpelare i förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. När vi åter ökade vårt fokus på investeringar i vårt befintliga bestånd utifrån att de är som mest lönsamma. Det är ett fokus som vi har fortsatt ha under året.
Om vi börjar då med vårt arbete med energieffektiviseringar så följer vi den treårsplan som vi har satt och det är som tidigare nämnde då att vi har haft en 7 procent lägre energianvändning i år än vi hade föregående år och det är också grad av justering. Vi har också ökat takten när det kommer till våra värdeskaffande lägenhetsuppgraderingar. I början av året startade vi upp ett stort uppgraderingsprojekt om 282 lägenheter i Rottebro i Sollentuna.
Det har medfört att vi under det sista kvartalet 2025 uppnådde en årstakt som överstiger vårt långsiktiga mål om att uppgradera 200 lägenheter per år. Vi har också under året inlett förberedelser för nästa stora uppgraderingsprojekt i Sollentuna och där vi bedömer att vi kommer att produktionsstarta det här projektet i årsskiftet 2026-2027. Arbetet då som vi har gjort när det kommer till att fokusera investeringar i vårt befintliga bestånd inledningsvis har varit väldigt framgångsrikt, vilket har gjort också att vi har fått en värdeutveckling i våra fastigheter som vi har arbetat med, vilket i sin tur har gjort att vi har frigjort kapital för nästa steg i vår tillväxtplan och det är ju en återgång till nyproduktion under 2026.
Först ut här är ju ett vård och omsorgsboende i Bromma som jag kommer att berätta lite mer om senare och som ett led i att också successivt öka volymerna i vår nyproduktion så är det mycket glädjen att konstatera att vi haft en bra framdrift i de pågående detaljplaner som vi arbetat med under året men att vi också under slutet av året erhöll planbesked för förtätning av radhus i vårt fastighetsbestånd i Rotebro. Jag kommer att berätta mer om det senare också. Sen också då som en led i att förbereda för större projektvolymer framöver så har vi sett över våran projektportfölj där vi avyttrat utvecklingsfastigheten Ciklarön 37 46 och det här är ju ett både unikt och attraktivt bostadsrättsprojekt och genom den här försäljningen så renodlar vi nu vår projektportfölj mot rationella hyresrättsprojekt för egen förvaltning vilket kommer vara vårt fokus för projektverksamheten framöver.
Vi ser också löpande över sammansättningen i vår fastighetsportfölj och det här gör vi utifrån att optimera vår kapitalanvändning men också att öka den riskjusterade avkastningen över tid. Som ett led i det har vi avyttrat tre stycken bostadsfastigheter. En här i november 2025 och två stycken som vi avyttrade i januari i år.
De här tre försäljningarna skedde genom ombildningar. Det här var ombildningar som gjordes till en premie jämfört med bokförda värden, vilket också visar på Men genom de här försäljningarna har vi också avyttrat några av våra mest lågavkastande tillgångar, vilket också frigör kapital för att investera i investeringar med högre avkastning, vilket över tid också ska öka bolagets kassaflöde. Allt sedan de makroekonomiska förutsättningarna förändrades under 2022 så har vi haft ett stort fokus på att effektivisera våra fastigheter för att öka kassaflödet.
Och vi har jobbat med initiativ dels för att öka våra hyresintäkter men också att sänka våra fastighetskostnader. På den här bilden ser ni ett diagram som redovisar våran våran drifteöverskott per kvadratmeter från 2021 fram till 2025. Matsons drifteöverskott redovisas med den ljusblå linjen.
Tittar man på den mörkblå linjen så redovisar den den marknadsmässiga utvecklingen av drifteöverskottet under samma period. Det vi har utgått ifrån där är dels de årliga virusjusteringarna för bostäder och kommersiella lokaler. men också utveckla fastighetskostnader som baseras på Statistiska centralbyråns fastighetsindex, men även då Nils Holgersson-rapportens statistik när det kommer till el- och fjärrvärmeutveckling.
Det man kan se i den här grafen är att vi har presterat bra på JönJohn Mattson där vi haft en starkare utveckling av drifteverskottet per kvadratmeter än den marknadsmässiga utvecklingen. Totalt sett så har vi då i perioden 2021-2025 levererat ett drifteöverskott per kvadratmeter som gäller 270 kronor över det marknadsdrivna drifteöverskottsutvecklingen. Och det här är inte bara viktigt för att vi som bolag ska öka kassaflödena över tid utan det här påverkar ju också våra fastigheters värdering där det här självklart har gjort att värderingarna också har stigit vilket också frigör kapital för ytterligare värdeskapande investeringar för bolaget.
Tittar man på vårt fastighetsbestånd vid utgången av 2025 så är det mindre förändringar som har skett under året och det som följd av då försäljningen av bostadsfastigheten i Hägersten men också då den här utvecklingsfastigheten i Nacka. Tittar man på antalet lägenheter så uppgår de till 4 302 lägenheter vilket är en minskning med 23 lägenheter och den utrymmbara ytan uppgår då till 342 000 kvadratmeter, vilket är en minskning med 3 000 kvadratmeter. Och fortsatt så är ju 82 procent av vår ytterbara yta bokstäder.
Om vi går vidare då till våra utvecklingsprojekt så har vi under året jobbat med dels då en återgång till nyproduktion under 2026, men också att då genom att ha en bra framdrift i våra projekt i tidiga skeden och utveckla och utöka våran projektportfölj över tiden. Om vi börjar då med vår återgång till nyproduktion så avser det geografi boken i Abramsberg vilket är ett vård och omsorgsboende i ett attraktivt läge i Bromma. När vi först kommunicerade om det här projektet så hade vi ju ett antal lägenheter som var 80.
Nu har vi haft en bra dialog tillsammans med Stockholms stad där vi ser möjligheter om att ytterligare då addera ett våningsplan vilket gör att vi har gått in då med ett bygglov här under 2025 som avser 100 lägenheter. Och som jag nämnde tidigare så är ju planen nu att vi ska produktionsstarta det här projektet under första halvåret i år. Vi har också haft en väldigt bra framdrift i våra pågående detaljplaner under året.
Om vi tittar på projekt Ekporten så hade vi ett samråd under 2025 och vi har faktiskt nu i år redan avslutat då granskningen. Det här gör ju att vi går mot ett antagande av den här detaljplanen innan sommaren i år så sannolikt under andra kvartalen. Om vi går vidare sen till projekttillsätten och landsätten i Örnsberg så är det projekt också som har varit ute på granskning här under 2025 där vi går mot ett antagande under slutet av året.
Och sen avslutningsvis då våra projekt Hjälpslaktaren som är både ett bostadsprojekt och ett kommersiellt projekt i slakthusområdet i Stockholm. Det är för närvarande ute på granskning där vi går mot antagande i slutet av i år eller i början av nästa år. Någonstans där i årsskiftet.
Och sen, som jag nämnde tidigare, så fick vi under slutet av året en markavvisning för att förtäta vårt fastighetsbestånd i Rottebro i Sollentuna. Och ett planbesked fick vi. Och det planbeskedet avser 23 stycken stadsrådhus som vi ska ha möjlighet att bygga på vår egen fastighet.
Och det här kommer att bli ett bra tillskott till våra befintliga byggnader i området. I området pågår ju för närvarande ett storskaligt uppgraderingsprojekt vilket kommer att höja skicket och miljön i hela området och att dessutom addera 23 ytterligare nybyggda stadsrådhus kommer att göra att attraktiviteten i hela området kommer att öka. Så vi är så mycket positivt till den fortsatta utvecklingen.
Så totalt sett, om man tittar på vår projektportfölj, så går den till 733 lägenheter. Och med det lämnar jag över till Ebba. Tack så mycket.
Då ska vi titta på resultaträkningen för helåret 2025. Och vi har ju då ett ökat förvaltningsresultat och ett positivt resultat. Om vi tittar i den mittersta blå färgade kolumnen så ser vi resultatet för helåret 2025.
Det är just intäkterna för perioden, eller för året. uppgår till 673 miljoner, vilket är 30,3 miljoner högre jämfört med föregående år. Och skillnaden är ju främst relaterat till hyreshöjningen på bostäder, men också cirka 3 miljoner kronor från hyresjusteringar kopplat till uppgraderingar av bostäder i beståndet.
De kommersiella intäkterna har också ökat med cirka 5 procent, drivet av omförhandlingar och nyuthyrning av kommersiella lokaler, samt att vi hade en effekt från en omsättningshyra om cirka 2 miljoner som bokades in i Q2 2025. Vi har en ekonomisk utnyttjningsgrad för helheten på 97,6 procent vid utgången av kvartalet och det är i linje med Q3 och även i linje med föregående år. Om vi exkluderar de 45 lägenheter där uppgraderingar pågår är den ekonomiska utnyttjningsgraden för bostäderna hela 99,7 procent och de fåtal som där är outhydra är lägenheter som inväntar renoveringar.
På kostnadssidan har vi fastighetskostnaderna för helåret. De är 3 miljoner högre än föregående år. Det är drivet av att underhållet har kommit upp på en långsiktigt hållbar nivå och att i 2024 i Q3 hade vi en retroaktiv effekt till vår fördel efter en omprövning av ett fastighetstaxingsbeslut som inte kom tillbaka nu i 2025.
Och trots de generella prisökningarna som varit på taxabundet så minskar de taxabundna kostnaderna med cirka 2 miljoner kronor jämfört med 2024. Minskningen förklaras av en kostnadsreduktion kopplad till driftsnettavtalet med Stockholm XCGI som vi tecknade 2024. Den effekten är cirka 3 miljoner.
Och sen hade vi också ytterligare effekter från energibesparingsåtgärder och vi hade även ett milt år 2025. Men det motverkades av prisökningarna. Så totalt en kostnadsminskning ändå om 2 miljoner kronor eller 2,4 procent ner på taxabundet, vilket är glädjande.
Driftöverskottet för perioden uppgår till 487 miljoner, vilket motsvarar en ökning på 27,3 miljoner, eller ja, 6 procent jämfört med 2024. Under perioden uppgick kostnaderna för centraladministration till 53 miljoner, och det var 50,4 föregående år. Det är på grund av högre personalkostnader som är främst en följd av ökat fokus på tillväxt och hållbarhet nu, men även en högre medarbetarbonus än tidigare år.
Finansnätet upp för året är minus 210,8 miljoner. Det har förbättrats med 3,5 miljoner jämfört med förra året. Det är en följd av att det är lägre genomsnittlig räntenivå under året 2025.
Längst ner i tabellen ser vi dock att den genomsnittliga räntan nu per balansdagen 31-12 är 3,0 jämfört med 2,8 som den var vid utgången av 2024. Förvaltningsresultatet för perioden blev 223,3 miljoner jämfört med 195,1 vid utgången av föregående år. Det var ju en ökning med 14,5 %.
För perioden uppgick ränteteckningsgraden till 2,1 gånger och överskottsgraden för året var 72,4 procent vilket är den högsta överskottsgraden som uppmätts i bolaget sen börsintroduktionen och det är mycket glädjande. Då kan vi gå vidare till förändringen i fastighetsvärdet för året. Det syns i den blå kolumnen i tabellen för helåret.
I dag värderas fastigheterna till 14,5 miljarder. Det är en ökning på cirka 440 miljoner sen årsskiftet. För att uppnå den ökningen har vi investerat 262 miljoner kronor i fastigheterna, främst i uppgraderingar och energiprojekt.
Avyttringar har gjorts till ett belopp om 141 miljoner efter avdrag för latentskatt och transaktionskostnader. De ledde också till en realiserad värdeförändring på cirka 3 miljoner kronor. Och så har vi orealiserade värdeförändringarna.
De uppgår till 318 miljoner. Avkastningskravet i hela portföljen är 3,4 procent och det ligger oförändrat ända sedan Q1 2024. Driftnettot i portföljen har ökat, främst på grund av hyreshöjningarna för bostäder och effektivisering av fastighetskostnaderna.
Och det ger cirka 381 miljoner i värdeförändring. Och så har vi förändrat direktavkastningskrav under året. Det har bidragit negativt med minus 109 miljoner.
Och till de här båda ska vi säga att värdeförändringen från driftnätten och avkastningskrav båda har under kvartalet påverkats av att ifrån och med 1 januari 2026 gäller ny lagstiftning för presumptionshyror. Och det innebär att även presumptionshyrorna omfattas av normal hyresjustering. I Q4-värderingen togs det upp och då medförde det att högre antaget än om framtida hyresutveckling och ett förbättrat driftnetto för våra fastigheter med presumtionssyra.
Men effekterna har delvis motverkats av ett högre avkastningskrav. Men den samlade värdepåverkan av det här på presumtionssyrafastigheterna är svagt positiv. Det är mycket glädjande att se att vårt ökade fokus på projektverksamheten har skapat en orealiserad värdeförändring i pågående projekt och byggrätter om totalt 47 miljoner under året.
16 miljoner från uppgraderingarna i Rotebro och 31 miljoner från nyproduktionsprojekt som ökat i värde på grund av att projekten har kommit in i nya faser. Totalt sett så har förändringarna från driftnetton och från projektportföljen haft en effekt på värdeutvecklingen med hela 427 miljoner eller 3 procent för året. Och de här förändringarna resulterar i fastighetsvärdet om 14,5 miljarder kronor i periodens Då kan vi kolla på balansräkningen.
Där har vi den blåfödda kolumnen där vi ser utgående balanser per 31 december. Som vi precis gick igenom på föregående bild så var utgående fastighetsvärdet 14,5 miljarder kronor och vid utgången av Q4 2024 så var den 14,1 miljarder. Kassan, 71 miljoner vid utgången av året jämfört med 6 miljoner vid utgången av 2024.
På skuldsidan har vi eget kapital. Det har ökat målets totalresultat hemfördeligt till motorbolagets aktieägare, 395 miljoner. Men sen har det också minskat med återköpen av egna aktier om 52,6 miljoner kronor.
Räntebärande skuld uppgår till 6,7 miljarder. Det är en minskning mot föregående år, totalt 41 miljoner. Det är främst amortering kopplat till de fålda fastigheterna.
Nettoskulden är 6,7 miljarder vid utgången av perioden och det är i linje med föregående år. Det betyder att projekten som vi nu har igång än så länge finansieras av kassaflödena från verksamheten. När investeringstakten nu kommer att öka 2026 så finns det lånelöften att utnyttja och vi har goda relationer med flera banker.
Längst ner i tabellen ser vi belåningsgraden vid utgången av 2025. Den uppgår till 45,8 procent. Den var ju 47,6 i utgången av 2024 och den förbättringen beror ju på att fastighetsvärdet har ökat.
Långsiktig substans uppgår till 101,71 kronor per aktie jämfört med 94,66 kronor per aktie i utgången av 2024 och det är en tillväxt på 7,4 procent vilket är glädjande. Kolla på finansieringen. Vi kan börja i vänstra hörnet längst ner med räntebindningen.
87 av våra lån har en räntebeninstid som är längre än ett år och vår genomsnittliga räntebeninstid uppgick per balansdagen till 3,0 år vilket kan jämföras med 3,2 år som den var vid utgången av Q3 och att den var 3,5 vid utgången av föregående år. Den aktiva räntesäkrade volymen var 87 av Stibro kopplade lånen per balansdagen och det är i linje med 86 som den var vid utgången av Q4. Jan Mattsson har som långsiktig strategi att ha en hög andel räntesäkringar i portföljen för att minska exponeringen för volatilitet på räntemarknaden och skapa förutsägbarhet för räntekostnaderna.
På grund av att vi har lågavkastande tillgångar är det extra viktigt för oss att ha beredskap för situationer då räntemarknaden kan sticka iväg uppåt. Men under kvartal fyra har räntenivåerna för räntesvård med långa löpsidor varit höga och vi har valt att avvakta. Inga nya räntesäkringar har tecknats under kvartalen.
Under inledningen av 2026 har nivåerna däremot kommit ner och blivit mer hanterbara för bolag med lågavhöjande tillgångar. Jag står på diagrammet här som syftar till att förtydliga räntesäkringarna och det visar för varje kvartal hur stor volym som är antingen räntesäkrad med swappar eller med fast räntelån. Den gröna linjen visar ränteinvån för den säkrade volymen exklusiv kreditmarginal varje kvartal och det är ju då med andra ord ingen prognos för snitträntan i den totala låneportföljen kommer se ut.
Under kvartalet steg den genomsnittliga räntan i portföljen från 2,97 som den var vid utgången av Q3 till 3,04 som den är nu den 31 december. Och så har vi kapitalbindningen överst till vänster. Den visar kapitalbindningen inklusive outnyttjade lån och räften.
Kreditbindningssidorna är i genomsnitt 2,2 år vid periodens utgång och den var i 3,2 år vid utgången av föregående år. De förfall som nu kommer under 2026 kommer vi att använda för att jämna ut kapitalbindningsstrukturen ytterligare och sträcka ut den längre i tiden. Då har vi intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 december 2025.
Här har vi beaktat hela fastighetsbeståndet som vi ägde per balansdagen. Intjäningsförmågan beräknar förvaltningsresultatet utan avräkning på innehav för bestämmande inflytande. Och det här ska inte jämställas med en prognos.
Resintäkterna här är baserade på kontrakterade intäkter per balansdagen. Det uppgår till 672 miljoner. Det är en minskning sen föregående kvartal som beror på de sålda fastigheterna Faktorn och Cyklöen.
Och de motverkas något av uppgraderade lägenheter som färdigställts. Och så har vi driftoverskottet som är 487 miljoner, minskning på 1,5 miljoner sen föregående kvartal, som främst beror på de här två sålda fastigheterna. Driftoverkostnaderna och även kostnaderna för fastighetsadmin är baserade på rullande tolvmånadersuppfall i jämförbart bestånd och centraladmin är bedömd till 52,5 miljoner, vilket är ungefär i linje med bedömningarna som vi gjort under 2025.
Finansnettot har beräknats utifrån snitträntekostnad på nettoskulden på balansdalen med tillägg för ett tomträdselgäll och periodiserade uppläggsavgifter. Eventuell ränta på likvida medel har inte beräknats och finansnettot var minus 227 miljoner. Det är högre än förra kvartalet eftersom snitträntan ökat med sju punkter.
Sammanfattningsvis har förvaltningsresultatet i inköpsförmågan gått ner något och uppgått ner till 207,6 miljoner vid utgången av kvartalet. Då ska vi se att hyresintäkterna här då inte är uppräknade med 2026 års hyreshöjningar, vilket förbrukshyrorna var en höjning på 3,2%, 3,4% eller 3,6% i vårt bestånd. Och arbetet med att effektivisera fastighetskostnaderna och genomföra uppgraderingsprojekt för att också skapa värde fortsätter.
Och det syns också om man tittar på den långsiktiga trenden de senaste tolv månaderna här. Under januari 2026 har vi gjort ytterligare två ombildningar. De är inte borträknade i inköpsförmågan per balansdagen, men de kommer att minska i inköpsförmågan med cirka 3,2 miljoner när vi presenterar den i Q1.
Med det vill jag lämna över tillbaka till dig, Per. Tack så mycket, Ebba. Om man tittar på John Mattssons omvärld under 2025, så har den framförallt karaktäriserats av förändrad demografisk utveckling, begynnande återhämtning i ekonomin och ett osäkert geopolitiskt läge.
Om vi börjar med den förändrade demografiska utvecklingen så har vi sedan 2022 sett en fallande tillväxttakt i den svenska befolkningen. Och det här har att göra med minskad invandring men också lägre barnafödande. Situationen runt omkring i Sverige ser dock olika ut och det här mycket på grund av den länge pågående urbaniseringen.
Tittar man på mindre kommuner utan koppling till storstadsregionerna så ser vi tilltagande utmaningar med vakanser i bostadsbestånden medan i storstadsregionerna så upplevs det fortfarande väldigt låga vakansnivåer och goda tillväxtmöjligheter. Här är John Mattsson mycket väl positionerat med sitt fastighetsbestånd med bostäder i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Under 2025 har vi också sett begynnande återhämtning i ekonomin.
Det här är en följd av ökad köpkraft hos hushållen, men också en expansiv finanspolitik, vilket bedöms skapa tillväxt framöver. Det här kommer att vara en tillväxt som väldigt mycket drivs av den inhemska konsumtionen. Det här kommer att ha positiva effekter för John Mattsson, eftersom de här förändringarna också kommer att öka efterfrågan på bostäder och betalningsviljan.
framöver. Under året har vi också upplevt en tilltagande osäkerhet i det geopolitiska läget. En förändring som kan komma att påverka förutsättningarna för fastighetsbolag framöver.
Importtullar och störningar av leverantörskedjor riskerar att få inflationen att återstiga, vilket också kan få till följd att räntorna stiger. Även om vi ser positivt på framtiden så har vi på Jomattsson beredskap för om marknadsförutsättningarna skulle försämras framöver. Jomattsson med stabila intäkter från våra hyresbostäder, en lång, genomsnittlig ämtebildningstid och en stark balansräkning står väl rustat för framtiden och en fortsatt expansion av bolaget.
Om vi ska avsluta med att summera vårt 2025 så är det glädjande att se att bolaget har fortsatt att utvecklas positivt. Vi har överträffat båda våra finansiella mål, vi följer vår plan för tillväxt och vi står väl rustade för framtiden och en fortsatt expansion av bolaget. Jag vill avsluta med att tacka alla medarbetare på E-Mattsson för fantastiska insatser under året.
Stort tack! Och med det så öppnar vi upp för frågor. If you wish to ask a question, please dial star five on your telephone keypad to enter the queue. If you wish to withdraw your question, please dial star five again on your telephone keypad.
The next question comes from Eric Granström from DNB Carnegie. Please go ahead. Du hörs inte, Erik.
Jag vet inte om du är på mute. Har ni mig nu? Ja, lite. Det är fortfarande svagt, men du kanske kan prata högt.
Jag vet inte. Jag får tala riktigt högt, då, gissar jag. Ja, förlåt.
Nu hörs jag. Okej, då var det väl en variant på mute, säger vi. Hur ser ni på investeringsmöjligheterna för 2026 om vi tittar jämfört med vad ni investerade i både uppgraderingar, alltså både bas och total under 2025? Jag tror ni landade på lite drygt 260 miljoner.
Vad säger planen för 2026? Ja, hej Erik. Jo, under 2026 så kommer investeringsvolymen att öka. 2025 uppgraderade vi ju cirka 130 lägenheter och det planeras nu för cirka 200 uppgraderingar under 2026.
Och sen har vi också investeringarna i nybyggnation, de kommer ju också öka för nu har vi bedömt produktionsstart av geografiboken Säbot i Bromma i år. Och så har vi övriga investeringar och där kommer vi också öka för vi har en ökad takt i våra energiprojekt med solceller bland annat som rullas ut. Så alla tre kategorierna kommer öka.
Okej. Betyder det att man kan förvänta sig att ni någonstans återgår till 2-2,5 procent av fastighetsvärdet så som det låg historiskt eller är det lite väl mycket? Nej men vi ser väl framöver att vi jämfört med 2025 kommer vi nästan dubbla, inte fullt ut, men någonstans där kommer vi ligga i investeringsvolym. Okej.
Bra, tack. Och sen tänkte jag fråga lite kring potential för ytterligare ombildningar. Ni har ju varit ganska aktiva här de senaste kvartalet får man väl lov att säga.
Hur ser ni på att ombilda ytterligare och hur ser intresset ut från till exempel redan skapade BRF? Som jag nämnde under presentationen så ser vi löpande över vår fastighetsportfölj och både ska sälja och köpa tillgångar för att öka den av en riskjusterad avkastning i portföljen och vi har fortsatt en rad fastigheter i vårt bestånd som har en avkastningsnivå som ligger under den nivån som vi gärna vill ha och där vi också ser att Möjligheterna för att förädla de här fastigheterna ytterligare är ganska begränsade. Vi ser fortsatt potential att avytra fastigheter genom ombildning. Okej, tack.
Sen tänkte jag fråga lite kring projektet i Bromma som nu startar under första halvåret. Hur ser planen för färdigställandet ut för den? När tror ni att den kommer att börja bidra med hyresintäkter och vad tänker ni att hyresintäktsnivån för det projektet ska vara? Hyresintäktsnivån har vi inte uttalat oss om. Generellt så brukar man säga att ett vårddygn, alltså en plats, genererar en hyra på Någonstans mellan 550 och 600 kronor.
Nu går vi mot 100 platser. Då kan du generellt räkna utifrån vad som är normala hyresnivåer för ett vård- och omsorgsboende. Tittar man på när vi kan tänkas få intäkter från det här så bedömer vi att vi kommer att ha en produktionstid på ungefär 2,5 år innan verksamheten går igång.
Som jag nämnde tidigare så är planen att vi ska dra igång det här under första halvåret– –men det kommer nog att bli framåt sommaren som vi kommer att starta upp det här projektet. Okej. Tack så mycket.
Avslutningsvis tänkte jag fråga lite om hur ni ser på utsikterna– –för finansieringskostnad och snitträntan i portföljen. Ni har ju grafen där ni visar hur förfallaren ser ut. Men Ebba, om du kunde beskriva lite hur du ser på dig givet det du vet idag och de diskussioner som ni för med finansiärer.
Ja, precis. Hur våra swappar och det vi har i den portföljen, det är ju det här diagrammet med den gröna linjen som jag precis visade. Så den är ju tydlig.
Och sen hur Stybor går, det får ni ju gissa själv. Den sista grejen är vår marginal. Där kan man säga att vi har en jättegod dialog med ett antal banker.
Den har historiskt för bostadsbolag varit runt 1 för en treårig löptid. Om man ska räkna på det här schablonmässigt kan man väl anta det. Du nämnde också att ni funderar på möjligheten att gå längre ut– –eftersom prissättningen verkar ha kommit ner något här.
Bör vi förvänta oss att ni försöker förlänga durationen under första halvåret– –givet den prissättning vi ser i dag? Under det här året kommer vi att titta på det när vi har förfallen. Nu ligger vi på 2,2 år kreditbildningstid. Där har jag sagt– Alltså de här runt tre är väl kanske mer vad vi siktar på så långsiktigt.
Vi ska försöka strukturera om så att vi har ett jämnare förfall och struktur. Okej, tack så mycket. Det var mina frågor då.
Tack! Då får jag avsluta med att tacka alla för ert deltagande idag.
